市场倒算法适用对象

A. 市场法适用的对象是具有

（1）市场法能够客观的反映资产目前的市场情况，评估的参数、指标是直接从市场获得的，评估值更能反映市场现实价格，评估结果被各方理解和接受。但是运用市场法需要有公开及活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据以及缺少对可对比数据的判断而难以应用；所以市场法适用于能在公开市场出售且具有通用性的资产，而不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，受地区、环境等严格限制的资产的评估。

（2）成本法比较充分地考虑了资产的重置成本及损耗，评估结果更公平合理；有利于对单项资产和特定用途资产进行评估；在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用。但是成本法工作量大，所需数据不容易取得，不易全面准确估算。成本法主要适用于有一定历史资料且可复制的资产。

（3）收益法能真实和较准确地反映企业资本化的价值；应用此法评估的资产价值时，易被买卖双方所接受。但是在用收益法进行计算时，预期收益额预测难度较大，主观性强并且还会受未来的各种无法预见的因素的影响；在评估中适用范围较小，一般适用于对无形资产、企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。收益法在实务评估中工作的重点就是对未来收益的预测和折现，对于不同的企业不同的发展情况有不同的计算方法。

B. 市场法的市场法的具体运用

在资产评估中，按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法的具体方法可以分为两类：一是直接比较法；二是间接比较法。 直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本公式为：
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n
或 评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n
直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。
当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一种基本特征上的时候，直接比较法还可能演变成以下具体的评估方法，如现行市场法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。
如果当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上的时候，上述评估方法的运用就可以演变成参照物与评估对象各个基本特征修正系数的计算了，如交易情况修正系数（正常交易情况÷参照物交易情况）、功能价值修正系数（评估对象生产能力÷参照物生产能力）、交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数÷参照物的定基价格指数）和成新程度修正系数（评估对象成新率÷参照物成新率）等。
直接比较法具有适用性强、应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。
在具体操作过程中，直接比较法中使用频率较高的有以下技术方法：（1）市场售价类比法；（2）价值比率法； 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。
由于间接比较法需要利用国家标准、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。

C. 市场评估法适用的对象是具有交易性的房地产以下哪种不适合运用市场法进行评估

市场评估法适用的对象是具有交易性的房地产，纪念馆不适合运用市场法进行评估。因为纪念馆是很少发生交易的房地产,难以采用市场法估价。
市场评估法不适用条件：
1、数量少，比如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。
2、交易少，比如学校、医院、行政办公楼等。
3、可比性差，比如在建工程等。
市场评估法两个最基本的前提条件：
1、要有一个活跃的公开市场。
2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。注意这里，参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
既然市场法的基本思路是利用市场上相同或类似资产的近期交易价格进行类比，那么，该方法运用的前提就是必须有一个交易相同或类似资产的活跃的市场。
房地产的其它评估方法：
1、成本法
房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。
2、路线价法
这种评估方法根土地所在区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些，如果知道该区域内土地的平均价值，那就可以通过临街的距离估算出土地的价值。
3、剩余法
这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。
4、收益法
这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率。
5、假设开发法
所谓假设开发是对正在开发或者还未开发的项目进行测算，然后在减掉剩余开发项目的价值，最后得出的即是房地产的价值。
6、基准地价法
基准地价只是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。

D. 市场法适用的条件和范围

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。市场比较法的适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
市场比较法的适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。
应用市场法进行资产评估可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。
在资产评估中，按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法的具体方法可以分为两类：一是直接比较法；二是间接比较法。
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。
间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。

E. 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作

假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。

假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。

假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以

预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。

运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：

①调查分析待开发房地产状况；

②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；

③预测后续开发经营期；

④预测开发完成后的价值；

⑤预测后续必要支出及应得利润；

⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值

市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地

市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易

市场法估价的操作步骤：

1. 搜集交易实例；

2. 选取可比实例 ；

3. 对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；

4. 求取比准价格

三类修正：

交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同

市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）

房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。

收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格

收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。

收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。

收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）

收益法的操作步骤：

1. 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。

2. 预测估价对象的未来收益（净收益）。

3. 求取报酬率或资本化率、收益乘数。

4. 选用适宜的收益法公式计算收益价格。

F. 市场秩序规制法的调整对象有哪些

法律分析：市场规制法是调整在国家权力直接干预市场，调节市场结构，规范市场行为，维护市场秩序，保护和促进公平竞争的过程中产生的各种经济关系的法律规范的总称。简言之，市场规制法就是调整市场规制关系的法律规范的总称。市场规制法调整具体的市场竞争,市场秩序,市场行为等具体的法律行为关系。

法律依据：《中华人民共和国反不正当竞争法》

第一条 为了促进社会主义市场经济健康发展，鼓励和保护公平竞争，制止不正当竞争行为，保护经营者和消费者的合法权益，制定本法。

第二条 经营者在生产经营活动中，应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守法律和商业道德。

本法所称的不正当竞争行为，是指经营者在生产经营活动中，违反本法规定，扰乱市场竞争秩序，损害其他经营者或者消费者的合法权益的行为。

本法所称的经营者，是指从事商品生产、经营或者提供服务（以下所称商品包括服务）的自然人、法人和非法人组织。

《中华人民共和国反垄断法》

第一条 为了预防和制止垄断行为，保护市场公平竞争，提高经济运行效率，维护消费者利益和社会公共利益，促进社会主义市场经济健康发展，制定本法。

第二条 中华人民共和国境内经济活动中的垄断行为，适用本法；中华人民共和国境外的垄断行为，对境内市场竞争产生排除、限制影响的，适用本法。

第四条 国家制定和实施与社会主义市场经济相适应的竞争规则，完善宏观调控，健全统一、开放、竞争、有序的市场体系。

第五条 经营者可以通过公平竞争、自愿联合，依法实施集中，扩大经营规模，提高市场竞争能力。

第七条 国有经济占控制地位的关系国民经济命脉和国家安全‘的行业以及依法实行专营专卖的行业，国家对其经营者的合法经营活动予以保护，并对经营者的经营行为及其商品和服务的价格依法实施监管和调控，维护消费者利益，促进技术进步。

前款规定行业的经营者应当依法经营，诚实守信，严格自律，接受社会公众的监督，不得利用其控制地位或者专营专卖地位损害消费者利益。

G. 简述市场比较法适用的条件和范围

1、市场比较法的特点：比准价格
2、市场比较法的适用条件
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
3、市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；
从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。

H. 什么是资产评估的现行市价法其适用范围

现行市价法就是根据现在的市场价格评估价值。重置成本是先假设现在把评估标的物重新做一遍要花多少钱，再按标的物的新旧程度×重新做一遍要花的钱，就是重置成本。是指按市场现行价格作为价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法。运用现行市价法的前提条件是：要有一个充分发育的、活跃公平的市场，尤其是二手货市场、旧货市场；要能找到近期的、与被评估资产相同或类似的参照物（已经成交或已标价尚未成交的均可）；要能在市场上收集到参照物的技术资料和交易资料，地理位置方面的资料，功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等方面的资料。凡是现行交易市场有交易的资产，均可运用现行市价法进行评估。现行市价法主要适用于单项资产交易价格的评估。

现行市价法的适用条件：一是存在着3个及3个以上具有可比性的参照物；二是价值影响因素明确并可量化。用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格评定重估价值。

1 现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。

评估价值=[全新参照物市场价格-(全新参照物市场价格/预计使用年限)×资产已使用年限]×调整系数
2 现行市价法主要适用于单项资产交易价格的评估。

I. 资产评估中市场评估法的适用范围是什么

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。