供给侧pdf

㈠ 《中国经济的未来;热点难点和增长点》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源

《中国经济的未来;热点难点和增长点》网络网盘pdf最新全集下载:
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简介：《中国经济的未来：热点、难点、增长点》是中国知名经济学家魏杰对中国经济热点和走势的观察，聚焦中国新经济周期（2012—2035年）中国经济的热点、难点、增长点。主要内容有：
中国经济新周期的三大任务、中国经济进入全面调整期的3个基石、全球贸易与中国应对、供给侧结构性改革、如何落实稳中求进的总基调、中国改革开放的回望与再起航，以及对第三次全球化与中国开放新阶段政策的建议。
魏杰教授精耕经济学研究与实践长达50年，在书中，作者剖析了中国经济运行的思路及轨迹，阐述中国经济如何走来，把脉企业面临的实际问题，前瞻未来经济的新机遇。这本书有助于帮助帮助各界人士发掘增长动力、
提高商业决策的准确性、破解投资迷雾，同时增强理论性，是一堂系统、权威的经济学案例课。

㈡ 《中国金融稳定报告2020》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源

《中国金融稳定报告2020》网络网盘pdf最新全集下载:
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简介：对2019年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告认为，2019年以来，全球政治经济局势更加复杂严峻，中国经济金融体系面临的外部不确定性有所加大。面对复杂局面，金融系统坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，坚持实施稳健的货币政策，坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战，持续深化供给侧结构性改革，不断改善金融管理和服务，为促进经济高质量发展创造了良好的货币金融环境。

㈢ 《分享经济时代套装共6册》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源

《分享经济时代套装共6册》网络网盘pdf最新全集下载:
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简介：《分享经济时代（套装6册）》包括了《分享时代：如何缔造影响力》《分享经济：国家战略新引擎与新路经》《分享经济：供给侧改革的新经济方案》《创造共享价值》《共享金融：金融新业态》《经济奇点》六册书籍

㈣ 供给侧改革 改什么怎么改 李佐军pdf

一、供给侧改革：
供给侧结构性改革就是从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率，更好满足广大人民群众的需要，促进经济社会持续健康发展。
供给侧结构性改革，就是用增量改革促存量调整，在增加投资过程中优化投资结构、产业结构开源疏流，在经济可持续高速增长的基础上实现经济可持续发展与人民生活水平不断提高；就是优化产权结构，国进民进、政府宏观调控与民间活力相互促进；就是优化投融资结构，促进资源整合，实现资源优化配置与优化再生；就是优化产业结构、提高产业质量，优化产品结构、提升产品质量；就是优化分配结构，实现公平分配，使消费成为生产力；就是优化流通结构，节省交易成本，提高有效经济总量；就是优化消费结构，实现消费品不断升级，不断提高人民生活品质，实现创新—协调—绿色—开放—共享的发展。
二、改革目的（进行供给侧改革）：
供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。要在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，从生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好适应需求结构变化。
三、改革措施：
1、宏观政策要稳，营造稳定的宏观经济环境：
继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，使二者相互配合，协同发力。2015年中央经济工作会议对2016年宏观政策提出的具体要求，释放出为供给侧结构性改革营造稳定的宏观经济环境的重要信号。
当前，世界经济和贸易低迷、国际市场动荡对我国影响加深，与国内深层次矛盾凸显形成叠加，实体经济困难加大，宏观调控面临的两难问题增多。2015年以来，在党中央、国务院坚强领导下，通过加强定向调控和相机调控，以结构性改革促进结构调整，实施稳定市场的有效措施，新的动能加速孕育形成，就业扩大、收入增长和环境改善给群众带来不少实惠。在此过程中，积极的财政政策和稳健的货币政策功不可没。
2、产业政策要准，准确定位结构性改革方向：
中国整体经济结构不断优化，经济发展正加快向第三产业主导的形态转变。然而，在产业结构表现出显着改善的同时，结构性矛盾依然突出。
一方面，第三产业的提升潜力仍然十分大。与欧美等发达国家70%以上的第三产业比重相比，中国第三产业在经济总量中的份额仍然较低，还不到50%。
另一方面，中国工业体系中传统工业较多，新兴产业的增长难以弥补传统工业的萎靡，内部结构矛盾十分明显。中央经济工作会议提出，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力。这为中国未来的产业结构调整政策指明了方向。
第三产业内部结构明显改善，整体水平提升明显，服务领域不断拓展，逐渐成为推动我国经济增长的主要动力之一。金融业与房地产业成为拉动第三产业发展的主要力量；传统服务业占第三产业比例下降，金融保险、计算机服务、物流配送等现代服务业发展迅速；社会化养老、休闲旅游、社区服务等新型服务业越来越受到关注。
3、微观政策要活，激发企业活力和消费潜力：
2015年中央经济工作会议明确提出“微观政策要活”。做到灵活的微观政策就是要通过完善市场环境、激发市场活力和消费者潜力，放活政策做活微观经济，充分释放生产消费活力和内部增长潜能，开创经济发展新局面。微观经济是经济形势的“晴雨表”、发展的“推进器”，放活微观政策是应对经济下行压力、积蓄发展新动能的现实需求。做活微观、提质增效对加快推进供给侧结构性改革，实现中国经济发展转型升级至关重要。
微观市场主体是社会财富的创造者，是经济发展内生动力的不竭源泉。从我国目前的实际情况看，市场活力没有得到充分激发的关键因素之一，就是政府对市场主体干预得太多。因此，实现“微观政策要活”政策目标的重要途径就是要加快简政放权，推动政府职能转变。按照党中央、国务院的部署要求，转变政府职能要以“简政放权、放管结合、优化服务”为基本思路，将该放的放下去，将该管的事管好，将该服务的服务到位，真正做到“放水养鱼”，激活微观经济。
①增强经济领域简政放权力度：
简政放权应避免各类部门“一刀切”，向经济领域适度倾斜。另外，简政放权应更加重视从企业生产经营全流程角度进行整体部署、全方位为企业松绑，避免各种抓大放小、抓实放虚、我抓他放等行为对改革红利的抵消，切实提高简政放权的“含金量”。
②简政放权应向小微企业和服务业倾斜：
政府应该从两个方面加强对小微企业的扶持。
一是降门槛，加快清理不必要的证照和资质、资格审批，给小微企业更多的“出生证”；
二是优服务，在财政、金融、人员培训、信息化建设等方面对小微企业倾斜，给小微企业适当地“喂点奶粉”，切实让新注册的800万小微企业尽可能地活下来，并以此带动“大众创业”“草根创业”的新浪潮。
③通过社会领域简政放权降低市场准入门槛：
社会领域的简政放权也不能裹足不前，而要齐头并进。
一是要进一步放宽民间资本的准入限制，鼓励民间资本为政府“补位”，加大教育、养老等社会领域的投入力度；
二是要对社会领域的各种评比、达标、认证、收费事项进行全面评估，该保留或下放的进行保留或下放，其余的则应尽可能取消，最大限度为企业“松绑”，切实降低市场门槛；
三是转移支付制度改革要跟上，使地方政府有能力也有积极性跟随中央步伐进行简政放权，为避免社会领域的“中梗阻”、打通“最后一公里”提供有力的支撑。
4、改革政策要实，加大力度推动改革落地：
适应和引领经济新常态，需要保持和增强战略定力，按照“四个全面”战略布局，深入贯彻总书记关于全面深化改革的重要论述，加快落实党的十八届三中全会关于全面深化改革的整体部署，敢于啃硬骨头、涉险滩，以前所未有的决心和力度，培育一大批改革的促进派，坚定不移地推进改革，最大程度地释放改革的新红利。
当前，全球经济仍然处于国际金融危机后的深度调整期，不稳定因素较多。走进新常态的中国正面临着很多前所未有的新矛盾、新问题和新挑战。在周期性和结构性因素的影响下，经济增长出现减速趋势，进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的特殊时期，到了爬坡过坎的紧要关口。
与此同时，经济发展中不平衡、不协调、不包容、不可持续等矛盾依然非常突出，统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的每一项任务，担子都不轻，所面临的改革任务十分艰巨。化解产能过剩风险、增强结构调整动能、释放创新驱动潜力、保障民生期盼等重点问题，依然需要通过切切实实的改革来加以推动。
不深化改革，发展就难有活力、难有成效、难以可持续；不深化改革，存在的问题就可能更严重，甚至不能完全排除掉入“中等收入陷阱”的风险。改革过去、现在都是中国最大的红利，改革依然是中国发展的最大动力和关键一招。要推动中国经济发展提质增效、行稳致远，必须培育千千万万的改革促进派，坚定不移地推进改革，坚决破除各种利益的藩篱和体制机制的弊端，充分释放改革新红利。
5、社会政策要托底，守住民生保障的底线：
推进供给侧结构性改革总体思路，必须实施相互配合的五大政策支柱，社会政策要托底是其中之一。供给侧结构性改革，特别是化解过剩产能等，必然会影响部分群体的就业和收入，但这是必须要过的槛，必须要经历的阵痛。所以要更好发挥社会政策稳定器的作用，守住民生底线。特别是要把重点放在兜底上，要保障好人民群众的基本生活和基本公共服务，为结构性改革创造好稳定良好的社会环境。
就业是民生之本，要从全局高度重视就业问题。要深入实施就业优先战略，真正把促进就业作为经济社会发展的优先目标，选择有利于扩大就业的经济社会发展战略，创造更多就业机会。
①要实施更加积极的就业政策：
实行有利于促进就业的财政保障政策。公共财政应向符合国家产业政策导向的小型微型企业和劳动密集型产业倾斜，财政支出逐步向民生倾斜，加大对困难群体的扶持力度；实行支持和促进就业的税收优惠政策。促进实体经济尤其是小型微型企业发展，减轻企业税收负担，充分发挥其在吸纳城乡劳动力就业中的作用。
完善和落实促进大学生、农民工、就业困难人员等重点群体就业的优惠政策；实行更加有利于促进就业的金融支持政策。要鼓励和引导金融机构支持符合国家产业政策导向的劳动密集型产业、服务业、小型微型企业发展，加大支持自主创业力度；实施鼓励劳动者多渠道、多形式就业的扶持政策。通过优惠政策和就业服务，扶持劳动者自谋职业、自主就业。
②要努力推进重点、困难群体就业：
切实做好以高校毕业生为重点的青年群体就业工作。继续把高校毕业生就业放在就业工作的首位。鼓励支持高校毕业生通过多种形式灵活就业。继续做好退役军人就业工作；推进农村富余劳动力转移就业。加快推进新型城镇化发展，为农村劳动力创造更多的就业机会。要加紧消除流动就业的制度壁垒，进一步完善职业培训、就业服务、劳动维权“三位一体”的工作机制。
同时，要积极支持农民工返乡创业；加强对困难群体的就业援助。建立健全就业援助制度和工作保障制度，确保就业困难群体随出现随援助随就业。推进各类用人单位按比例安排残疾人就业，扶持残疾人自主创业和灵活就业。做好妇女就业工作。
③加强配套措施改革：
一要全面提高就业能力。要加强职业技术人才的培养。加强职业技术教育和技工院校示范校建设，构建具有中国特色的现代职业教育和现代技工教育培养体系。重点支持急需紧缺行业技师培训，加强高技能人才培训基地建设。健全面向全体劳动者的职业技能培训制度。加强就业培训，加快构建劳动者终身职业培训体系，健全完善社会化职业培训网络。
二要提升就业服务能力。要加强公共就业和人才服务，形成覆盖城乡的公共就业和人才服务体系。全面实行就业失业登记身份证识别系统，建设城乡人力资源基本数据库。要加快形成统一规范灵活的人力资源市场，充分发挥市场机制在促进就业和配置人力资源中的基础性作用。加强人力资源市场信息网络建设，促进信息资源共享。
三要加强劳动者的保护措施建设。健全劳动标准体系和劳动关系协调机制，推进企业改善劳动条件。全面推行劳动合同制度，提高小微企业与农民工劳动合同签订率和履约质量。扩大集体合同制度覆盖面，提高集体协商的实效性。加强劳动保障监察工作，加大对用人单位和人力资源市场的监管力度，全面推进“网格化、网络化”管理。全违法行为预防预警和多部门综合治理机制，有效处置劳动保障违法行为引发的群体性事件。特别是要努力实现企业职工特别是农民工工资基本无拖欠。

㈤ 《分享经济供给侧改革的新经济方案》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源

《分享经济》（马化腾）电子书网盘下载免费在线阅读

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书名：分享经济

作者：马化腾

豆瓣评分：6.0

出版社：中信出版集团

出版年份：2016-6-1

页数：384

内容简介：

中国经济已经进入新常态：经济增长从高速转向中高速，人口结构也开始迈向老龄化，消费对经济的贡献越来越大，但产能过剩与有效供给不足并存的现象并依然存在。如今，分享经济已经上升为国家战略。从中共十八届五中全会公报到国家“十三五”规划纲要，都提到了要发展分享经济。

《分享经济：供给侧改革的新经济方案》由“分享经济”倡导者马化腾等创作，以腾讯研究院长时间的研究为基础撰写而成，程维作序推荐。书中通过界定“分享经济”的内涵、世界各国的分享经济发展现状、各国政府的态度、各种企业的发展路径等内容，清晰呈现出当下中国政府和企业可供参考的案例以及可以选择的发展模式。

作者简介：

马化腾，腾讯主要创办人之一，现担任腾讯公司控股董事长兼首席执行官。2016年提交议案《关于促进分享经济发展释放经济增长新动能的建议》。

张孝荣 ，腾讯研究院资深专家，曾任中信证券互联网首席分析师，互联网实验室总裁。

孙怡，腾讯研究院高级研究员，主要研究领域为互联网新兴产业经济。

蔡雄山，腾讯研究院法律研究中心首席研究员。中国传媒大学硕士生导师。

㈥ 《结构性改革中国经济的问题与对策黄奇》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源

《结构性改革中国经济的问题与对策黄奇》网络网盘pdf最新全集下载:
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简介：全书一共七章。第一章详解如何紧抓供给侧结构性改革主线；第二章聚焦去杠杆与金融风险防范；第三章解读新时代下我国资本市场高质量发展之路；第四章讲述“数字化”如何重塑经济社会生态；第五章对房地产长效调控机制开出药方，并预判今后十年房地产行业六大趋势；第六章着眼于国有企业资本运作与地方政府营商环境改善；第七章阐释新局面、新特征下，我国对国际形势与中美关系的应对之道，深入剖析“双循环”新格局。

㈦ 《中国经济新时代构建现代化经济体系》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源

《中国经济新时代》（吴敬琏）电子书网盘下载免费在线阅读

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书名：中国经济新时代

作者：吴敬琏

豆瓣评分：8.8

出版社：中信出版社

出版年份：2018-2-1

页数：464

内容简介：

本书为中国经济50人论坛“长安论坛”每年推出的研究中国经济的品牌读物，汇聚了中国经济研究领域的*研究专家，对中国经济各领域的深度解读与分析，涉及新常态、供给侧结构性改革、金融风险、汇率改革、产业政策等多个经济热点话题，为公众解读中国经济多领域改革与政策。

书中既有对继续推进中国经济改革的宏观政策分析，把脉中国经济发展面临的长期挑战，又包含了对“三农问题”、中国制造业以及金融监管等关系到整体经济安全运行的具体问题的真知灼见，并在大量宏观经济数据的支撑下，给出了构建现代化经济体系，开创中国经济新格局的政策建议。

作者简介：

吴敬琏，着名经济学家，国务院发展研究中心研究员，是中国经济学界的泰斗，当代中国杰出经济学家，被誉为“中国经济学界良心”。

余永定， 中国社会科学院学部委员，牛津大学经济学博士，中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员、博导，中国世界经济学会会长，联合国发展政策委员会委员。主要研究领域是国际金融、中国经济增长和中国的宏观经济稳定问题。

陈锡文，中国经济50人论坛学术委员会成员，全国政协常委、经济委员会副主任。

许善达，高级经济师，注册会计师。中国经济50人论坛学术委员会成员，中国注册税务师协会顾问、联办财经研究院院长。

㈧ 求《分享经济时代套装共6册》全文免费下载百度网盘资源,谢谢~

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简介：《分享经济时代（套装6册）》包括了《分享时代：如何缔造影响力》《分享经济：国家战略新引擎与新路经》《分享经济：供给侧改革的新经济方案》《创造共享价值》《共享金融：金融新业态》《经济奇点》六册书籍

㈨ 为什么房价难言"历史大顶 pdf

2015-2016年，中国房地产销售市场再度火爆，根据百城价格指数，两年全国平均房价涨幅超过20%，一线城市平均涨幅超过40%，部分热点二线城市涨幅甚至超过一线城市。
主流观点认为，中国进入老龄化时期，城镇化接近尾声，货币超发、加杠杆是房价上涨的主要原因，因此房价上涨不可持续，随着新一轮房地产调控政策出台，中国房价将出现“历史大顶”。对于上述各项观点，我们均持否定态度。
海清FICC频道认为，不能简单的认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。
在政府城镇化政策根本改变之前，一线城市的价格扭曲将长期存在。与2010-2011年房地产调控类似，此次房地产调控可能导致一线城市短期止涨甚至下跌，但改变不了一线城市房价的长期上涨趋势。
在本文中，重点分析主流观点普遍存在的五大误区：
误区一，房地产市场只考虑需求不考虑供给；
误区二，认为“人口流动”可以代表房地产需求；
误区三，认为“老龄化”将导致房价下跌；
误区四，认为中国城镇化接近尾声；
误区五，认为加杠杆必然等于“炒房”和泡沫。
主流房地产分析框架
对于中国房地产问题，主要有两种分析方法：一种是从宏观的角度，研究房地产的供需和政策，判断房地产市场的拐点；另一种是从估值的角度，使用房价收入比、杠杆率等指标，确定中国房地产市场相对于全球的估值水平，判断房地产市场的拐点。 在本文中，主要集中于宏观的角度，对目前主流的房地产分析框架提出质疑。在之后的系列文章中，将对估值指标进行讨论。
从宏观角度，市场上对于中国房地产的主流分析框架是“人口流动+货币现象”。这一分析框架的本质是，认为房地产价格由需求决定，而需求分为两部分：刚性需求和投资需求。其中，“人口流动”对应“刚性需求”，“货币现象”对应“投资需求”或者反映价格泡沫程度。
其中，“人口流动”又包括两部分，一部分是“老龄化”，一部分是“城镇化”，这两部分共同决定了城市人口的变化，市场主流观点认为城市人口的变化可以代表房地产的需求变化。
市场主流观点认为，中国已经进入老龄化拐点，同时城镇化接近尾声，因此购房人口数量或增速将下降，房地产需求将长期下滑，因此中国房地产正处于存在历史大顶。同时，主流观点认为，由于房地产需求正在下降，因此房地产价格上涨是“货币现象”，也就是房地产价格泡沫。
海清FICC频道认为，上述房地产分析框架看似很完整，很充分，但实际上存在诸多似是而非的问题，也完全没有揭示中国房地产问题的本质。下面重点分析“人口流动+货币现象”框架的五大误区。
误区一：房地产能只看需求而不看供给吗？
在“人口流动+货币现象”框架中，只从房地产需求的角度出发，而完全忽略了供给因素。
事实上，供给是中国房地产问题的关键之一。最直接的证据是，北京、上海低供给、高房价，重庆则是高供给，低房价。
北京、上海实行了严格的控制土地供给规模政策，而重庆则没有限制土地供给，导致北京、上海2010年以来房地产销售面积维持低位，而重庆房地产销售面积则持续上行。

图1 北京、上海销售下滑，重庆销售上升
与北京、上海等一线城市甚至绝大多数二线城市相比，重庆的房价涨幅微乎其微。我们认为，重庆的土地供给、住房供给充分，是其房价能够在2010-2015年基本不变的重要原因。

图2 北京、上海房价飙涨，重庆房价基本不变
在2014-2015年“忽视房地产供给”的误区较为突出，2016年以来已经得到一定程度的修正。“土地供给不足”因素越来越被市场接受，呼吁放松特大城市人口和土地规模管制的声音越来越多。
2016年以来，市场主流的误区出在需求端，这些错误观点包括：“人口流动决定刚性需求”、“老龄化导致房价下跌”、“中国城镇化接近尾声”、“加杠杆就是炒房、泡沫”，在下面的误区二到误区五中将一一进行论述。
误区二：“人口流动”能决定房地产刚性需求吗？
我们认为，决定房地产刚性需求的并不是“人口流动”，而是“购买力流动”。
在2016年初，很多人将上海“人口净流出”作为上海房价不能上涨的主要依据，但结果让人大跌眼镜。事实上，2011年以来一线城市人口增速一直在下降，但一线城市房价在全国涨幅仍然位居前列。

图3 北京、上海人口增速持续下降
为何人口下降，反而房价大涨？因为我们只关注了人口下降，而没有关注其背后的原因。是因为大家不渴望北上广的教育、医疗、就业、娱乐条件吗？答案显然是否定的！
一线城市人口增速下降，根本原因有两个：
一是限制特大城市人口规模是一项基本国策，“严格控制特大城市人口规模”明确写在“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限为2300万；上海市人口上限为2500万。
二是一线城市超高的房价使得很多人难以在一线城市体面的生活，不得不“逃离北上广”。
换句话说，一线城市的人口增速下降，是政府政策、高房价阻止了中低收入阶层人口流入的结果。如果人人都能在北上广深买得起房、人人都有购房条件，那一线城市的人口增速有可能下降吗？
尽管现实有些残酷，但不得不承认，离开北上广的是中低收入阶层，而全国各地的中高收入阶层仍然在进入北上广，只有极高收入阶层才有可能真的希望离开中国一线城市、出国移民。
我们的核心观点是，衡量一线城市房地产刚性需求，要看的是“购买力流动”，而不是“人口流动”。即使一线城市总人口数量减少，只要买得起房的人口数量在增加，一线城市的刚性需求就是在增加。简单的将“人口流动”等同于“购房需求”，存在严重的问题。
误区三：“老龄化”真的会让房价下跌吗？
在宏观层面，“老龄化”一直是论证中国房地产市场“历史大顶”的重要依据。很多观点认为，“老龄化”导致适龄购房人口占比下降，进而导致房地产需求下降，进而导致房地价格下跌。
上述观点的主要证据是日本，日本70年代之后人口老龄化加速，最终导致了日本80年代的房地产泡沫破裂，同时日本房价近二十多年一蹶不振。
上述理论和证据是不是看起来合理、很充分？但事实并非如此。从全球数据来看，“老龄化”与房地产价格基本没有关系，日本更可能是一个特例。
先看美国，老龄化完全无法阻挡房价上涨。美国1990年之后老龄化明显加剧，适龄购房人口占比持续下降，但美国房价上涨并未停止，甚至出现加速趋势。即使次贷危机房价阶段性下跌，目前房价也已经涨回危机前的水平。

图4 美国老龄化加剧，房价反而上涨
再看英国，老龄化之后房价反而加速上涨。英国1990年之后老龄化加速，2000年之后适龄购房人口占比下降，英国房价却一路上涨。同样经历次贷危机阶段性大跌之后，目前房价已经涨回危机之前的水平。

图5 英国老龄化加剧，房价反而上涨
最后看德国，老龄化最严重时期反而是房价上涨最快时期。德国1980年之后人口老龄化一直在持续，1995年适龄购房人口占比见顶、之后长达二十年下降，但在人口老龄化程度最高、适龄购房人口占比最低的2010年以来，德国房价却一路飙升。

图6 德国老龄化加剧，房价反而上涨
从美国、英国、德国等例子可以看出，“老龄化”决不能与“房价下跌”划等号。如果简单的看图说话，我们能得到的结论反而是：美国、英国、德国房价均呈现长期上涨趋势，而无论老龄化与否，甚至无论经济危机与否。
不管上述看图说话的结论是否成立，至少我们已经能够证明一点：将“老龄化”作为中国房价大顶的理由是大错特错；除日本之外，多数国家“老龄化”与房价涨跌无关。
误区四：中国城镇化真的接近尾声了吗？
从宏观层面， 城镇化率接近尾声也一直是看空中国房地产的重要理由。但真实情况是，从国际比较看，完全得不出“中国城镇化接近尾声”的结论。
如果看户籍城镇化率，中国户籍城镇化率不足40%，显然距离城镇化结束还有相当相当远的距离。
不过，户籍城镇化率对中国的城镇化程度存在明显低估，特别是对于三四线城市而言。由于户籍制度的原因，很多农民已经在三四线城市购房，但不愿放弃农村户口，因为农村户口相对三四线城市户口更有价值。
如果不看户籍城镇化率，而是看常住人口的城镇化率，中国2015年城镇化率也仅为56%，远低于发达国家，也低于部分发展中国家。相比之下，美国城镇化率80%，日本城镇化率93%，德国城镇化率75%，法国城镇化率80%，英国城镇化率82%，韩国城镇化率82%。即使看发展中国家，俄罗斯城镇化率75%，巴西城镇化率86%，南非城镇化率64%，中国城镇化水平在发展中国家中依然算低的。

图7 中国城镇化率远低于其他国家（均为联合国口径）
从中国城镇化率的增速看，也完全得不到城镇化接近尾声的结论。1996年-2015年，中国每年城镇化率增长速度均为1.3%左右， 最新的2015年城镇化率增速仍然为1.33%，城镇化率增速最低的年份也达到了1%以上，中国显然还处于城镇化的趋势之中。

图8 中国城镇化率增速仍高
从国际经验来看，无论是发达国家还是发展中国家，城镇化率至少要达到70%以上，城镇化才算接近尾声，而中国距离70%还有极大的差距。

图9 全球经验来看，城镇化率70%之前均为快速城镇化阶段
如果按照70%作为中国城镇化的终点，则还有10-15年的城镇化时间。目前中国为56%，距离70%还有14%的距离。中国过去平均每年城镇化率提高不超过1.5%，这意味着中国距离城镇化结束至少还有10年的时间。如果按照1%的城镇化率增速计算，则还有将近15年的时间。
难道10-15年是一个很短的时间吗？中国过去10-15年发生了多少变化？房价在过去10-15年又涨了多少？“中国城镇化接近尾声”的结论到底怎么得出来的？
误区五：加杠杆就一定是“炒房”吗？
前面四个误区都是围绕刚性供需或者真实供需，最后一个误区讨论货币因素。中国高房价真的是货币超发或者加杠杆炒房的结果吗？
首先要讨论的问题是，房价上涨与货币超发，孰因孰果？从数据上看，中国确实存在所谓“货币超发”，即“M2增速”高于“GDP+CPI增速”，很多人认为货币超发是房地产泡沫的原因。
但事实可能恰好相反，房价上涨是货币供应的原因，而不是结果。并不是每年央行印好钞票，然后大家拿着钞票去买房子；而是在买房子贷款的过程中，才创造了M2。从时间先后顺序看，只能是先有买房子的行为，才有货币供应的增长。这就意味着，是高房价导致了高M2，而不是高M2导致了高房价。
尽管我们不认为货币超发（高M2）导致高房价，但是我们承认房价上涨与货币宽松的正相关关系。货币超发与货币宽松的区别是，货币宽松只关注资金成本的高低，而不看货币供应量的多少。
我们认为，2014-2016年的货币宽松降低资金成本、放松首付比例，是加剧房价上涨的重要因素。但这是否意味着全国范围存在泡沫？我们持怀疑态度。
我们认为，对于全国房地产市场不能一概而论，而必须分类讨论。
首先是一线城市，我们认为一线城市“炒房”的可能性并不大，一线城市加杠杆不等于炒房。主要原因是，2014-2015年全国取消限购潮中，所有一线城市均没有取消限购。2011年以来，一线城市均限制购买两套或以上住房，这使得炒房的难度极高。一线城市的加杠杆只能用于首套或者二套，对应的是居住或者改善需求；除非该购房人未来永久离开中国一线城市，否则加杠杆买房最多算是刚性需求的提前释放，而非以未来卖出为目的的“炒房”。
其次是三四线城市，高库存下“炒房”的可能性也不大。三四线城市尽管没有限购，但是一直处于供给过剩的状态，即使到现在，库存去化周期一般都在两三年甚至更长时间，还没有听说过有“炒家”会炒供给严重过剩的东西。
真正可能存在“炒房”的是所谓热点二线城市。一方面，这些城市在2014-2015年取消了限购，使得“炒房”成为了可能；另一方面，这些城市存在阶段性的土地供给不足、住房库存不足，为“炒房”提供了空间。从历史上看，每一轮房地产价格上涨都是一线城市涨幅最高，而2015-2016年部分热点二线城市涨幅超过一线城市，也从侧面反映其存在过热或者泡沫的可能。如果二线城市采取了“限购抑制需求+加大土地供给”，则“炒房”部分将退潮，存在重演当年温州或者鄂尔多斯房价大跌的可能。
因此，我们认为：
（1）对于一线城市，货币宽松和限贷放松使得刚性需求提前兑现，加速了房价上涨，但与以为了将来卖出的“炒房”有本质不同，一线城市即使房价下跌，也难以超过2012或2014年的跌幅；
（2）对于三四线城市，“炒房”的动机本来就不存在，未来仍然是城镇化与高库存的博弈，大涨大跌的空间都不大；
（3）对于二线城市，存在一定程度的“炒房”泡沫，“限购+扩大土地供给”可能会导致二线城市房价大跌，这种下跌是房地产市场正常化的结果。
中国存在“房地产泡沫”吗？
最后谈谈中国是否存在“房地产泡沫”。我们一直不太认可“中国房地产存在系统性泡沫”的说法，特别是不认可“一线城市高房价等于泡沫”的说法。
中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化需求”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。在中国“严控特大城市规模”这一城镇化路径没有得到改变之前，一线城市房价上涨将长期存在，而与“会因杠杆断裂的泡沫”有本质不同。
所谓“资产价格泡沫”，需要有两个要素：一是“价格偏离价值”，价格上涨脱离基本面，即由于炒作无法实现的预期导致的价格上涨，二是“存在加杠杆投资行为”，加杠杆买入的目的是为了将来卖出，只能通过资产价格上涨偿还加杠杆的利息，当资产价格停止上涨，则会发生剧烈去杠杆，引发泡沫破裂、资产价格暴跌。
最近的资产价格泡沫是2015年的中国股市。股价上涨时由于“国家牛市”等错误预期，同时存在配资等加杠杆投资行为，最终体现为暴涨暴跌。
同样是暴涨，但与股市不同，2016年黑色系商品可能并非资产价格泡沫。2016年初，我们在《美元周期见顶&大宗商品见底》、《为何产能过剩无法阻挡大宗商品暴涨？》（邓海清、陈曦）等文章中提出，基于“供给侧改革+经济企稳回升+美元指数见顶”的逻辑看多黑色，黑色系商品也确实出现了暴涨，但市场却一直认为是“资产价格泡沫”。市场当时的逻辑是，“黑色系存在严重的产能过剩，所以价格大涨是不可能的，必然是泡沫”。不过，到了2016年下半年，随着黑色系趋势性走强越来越确定，市场上“黑色系暴涨是泡沫”的论调已经基本消失。
在衡量“资产价格泡沫”的第一个要素“价格偏离价值”中，必须注意，政府政策因素应当体现在“价值”中。这就跟分析债券市场时、必须考虑央行货币政策，分析股票市场时、必须考虑尚未实行注册制一样。脱离开政府政策，谈论价值是没有意义的。黑色系暴涨的根本原因是“供给侧改革”，这一政策因素确实会改变黑色系商品的长期价值，因此价格的上涨是符合基本面的，而不是价格偏离价值。
在“价格没有偏离价值”的情况下，加杠杆只会”加速价格向价值回归”，而不是“加剧价格与价值的偏离”，也不会导致资产价格泡沫，这就跟“加杠杆套利”可以抹平错误定价、实现市场有效性的逻辑是一样的。特别是，在一线城市一直存在限购政策的情况下，加杠杆只是加速刚性需求的释放，而不会导致未来的去杠杆和崩盘。
房地产的逻辑与黑色系商品的逻辑是类似的，都是由于政策因素导致的价格扭曲，而且这种扭曲可以长期存在。我们很难想象，写入“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的“严格控制特大城市人口规模”、写入《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的“有效控制特大城市新增建设用地规模”等政策能够在未来几年得到改变，尽管这些政策的合理性确实存在很大疑问。
海清FICC频道并不认为中国存在系统性的房地产泡沫，特别是一线城市高房价绝不能轻易与“房地产泡沫”划等号，更不能轻易将日本房地产一蹶不振的孤例套用到中国。
当然，正如前面所述，部分热点二线城市可能存在房地产泡沫，因为其房价上涨与“不限购+阶段性低库存”有关，而这两个因素都已经或将要改变。不排除在个别热点二线城市重现温州房价大跌的可能，但也正与2012年的温州类似，暴跌扩散到其他城市的可能性很低。
要想从根本上改变一线城市房价的长期上涨趋势，我们认为有两个解决办法：
一是放弃“严格控制特大城市人口规模”政策，也就同时放弃由这一政策导致的“严格控制特大城市土地供给”，但这种可能性极小；
二是将“控制人口规模”与“控制土地规模”脱钩。“控制土地规模”一直被作为“控制人口规模”的工具，未来有可能只控制人口规模，而不控制或少控制土地规模，同时加快引导特大城市人口向周边转移。
总结全文，我们的结论是：
1、宏观层面的主流房地产分析框架——“人口流动+货币因素”忽略了供给因素，而供给因素在中国房地产问题中有重要位置。
2、“人口流动”并不能决定房地产的真实需求，只有“购买力流动”才能反映房地产的真实需求。一线城市的人口增速放缓或负增长不代表一线城市购房需求下降，也不能作为一线城市房价将下跌的依据。
3、国际经验表明，“老龄化”绝不等于房价下跌。美国、英国、德国等案例表明，“老龄化”阶段恰恰是这些国家房地产价格上涨时期；不能将日本的特例作为“老龄化”导致房价下跌的依据。
4、用“城镇化接近尾声”论证房地产见顶是错误的，“中国城镇化接近尾声”是伪命题。全球经验来看，城镇化率70%以下为城镇化加速阶段，中国城镇化率远低于发达国家和部分发展中国家，未来还有10-15年的城镇化时间。
5、加杠杆不必然等于“炒房”，也不必然等于泡沫。（1）一线城市加杠杆是刚需提前释放，与为了卖出而买入的“炒房”有本质区别，未来即使下跌也难以超过2012或2014年跌幅；（2）三四线城市房地产一直高库存、供给过剩，“炒房”的前提都不存在；（3）真正有泡沫风险的只有部分二线城市，一方面2015-2016年没有限购，另一方面供给短期不足为“炒房”提供了理由，未来二线城市房地产正常化、刚需化可能会导致二线的房价短期大跌。
6、不能简单的认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。政策因素应当被包含在价值之中，在政策具有持续性的前提下，一线城市的高房价可能并未明显偏离价值。在“价格没有偏离价值”时，加杠杆只会”加速价格向价值回归”，而不是导致资产价格泡沫。
在“有效控制特大城市新增建设用地规模”政策没有改变之前，一线城市的房价扭曲将长期存在，房地产调控只能导致短期价格波动，而无法从根本上改变一线城市房价的长期上涨趋势。一种可能的从根本上改变一线城市房价上涨趋势的方法是，将“控制人口规模”与“控制土地规模”脱钩，在控制人口规模的同时，放宽土地供给，加快引导特大城市人口向周边的转移。