压缩项目交易周期效果显现

‘壹’ 经济周期一定存在吗为什么

经济周期一定存在。
经济周期(Business cycle)：也称商业周期、景气循环， 经济周期一般是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张和收缩。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。
过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，表现在图形上叫衰退、谷底、扩张和顶峰更为形象，也是现在普遍使用的名称。外因论
外因论认为,周期源于经济体系之外的因素——太阳黑子、战争、革命、选举、金矿或新资源的发现、科学突破或技术创新等等。
1、太阳黑子理论
太阳黑经济周期理论把经济的周期性波动归因于太阳黑子的周期性变化。因为据说太阳黑子的周期性变化会影响气候的周期变化，而这又会影响农业收成，而农业收成的丰歉又会影响整个经济。太阳黑子的出现是有规律的，大约每十年左右出现一次，因而经济周期大约也是每十年一次。该理论由英国经济学家杰文斯(W.S. Jevons)于1875年提出的。
2、创新理论
创新(Innovation theory)是奥地利经济学家J·熊波特提出用以解释经济波动与发展的一个概念。所谓创新是指一种新的生产函数，或者说是生产要素的一种“新组合”。生产要素新组合的出现会刺激经济的发展与繁荣。当新组合出现时，老的生产要素组合仍然在市场上存在。新老组合的共存必然给新组合的创新者提供获利条件。而一旦用新组合的技术扩散，被大多数企业获得，最后的阶段——停滞阶段也就临近了。在停滞阶段，因为没有新的技术创新出现，因而很难刺激大规模投资，从而难以摆脱萧条。这种情况直到新的创新出现才被打破，才会有新的繁荣的出现。
总之，该理论把周期性的原因归之为科学技术的创新，而科学技术的创新不可能始终如一地持续不断的出现，从而必然有经济的周期性波动。
3、政治性理论
经济周期的一个主要例证就是政治性周期。政治性周期理论把经济周期性循环的原因归之为政府的周期性的决策（主要是为了循环解决通货膨胀和失业问题）。政治性周期的产生有三个基本条件：
①凯恩斯国民收入决定理论为政策制定者提供了刺激经济的工具。
②选民喜欢高经济增长、低失业以及低通货膨胀的时期。
③政治家喜欢连选连任。

内因论
内因论认为, 周期源于经济体系内部——收入、成本、投资在市场机制作用下的必然现象。
1、纯货币理论
该理
康德拉季耶夫周期
论主要由英国经济学家霍特里（R.Hawtrey）在1913-1933年的一系列着作中提出的。纯货币理论认为货币供应量和货币流通度直接决定了名义国民收入的波动，而且经济波动完全是由于银行体系交替地扩张和紧缩信用所造成的，尤其以短期利率起着重要的作用。
2、投资过度理论
投资过度理论把经济的周期性循环归因于投资过度。由于投资过多，与消费品生产相对比，资本品生产发展过快。资本品生产的过度发展促使经济进入繁荣阶段，但资本品过度生产从而导致的过剩又会促进经济进入萧条阶段。
3、消费不足理论
消费不足理论的出现较为久远。早期有西斯蒙第和马尔萨斯，近代则以霍布森为代表。该理论把经济的衰退归因于消费品的需求赶不上社会对消费品生产的增长。这种不足又根据源于国民收入分配不公所造成的过度储蓄。该理论一个很大的缺陷是，它只解释了经济周期危机产生的原因，而未说明其他三个阶段。因而在周期理论中，它并不占有重要位置。
4、心理理论
心理理论和投资过度理论是紧密相联的。该理论认为经济的循环周期取决于投资，而投资大小主要取决于业主对未来的预期。而预期却是一种心理现象，而心理现象又具有不确定性的特点。因此，经济波动的最终原因取决于人们对未来的预期。当预期乐观时，增加投资，经济步入复苏与繁荣，当预期悲观时，减少投资，经济则陷入衰退与萧条。随着人们情绪的变化，经济也就周期性地发生波动。

‘贰’ 保险公司的销售费用包括哪些 如图 中国平安的半年报 销售费用怎么高，为什么还有怎么多

经济危机对中国的影响

摘要：目前美国次贷危机已全面爆发，不仅引发了全球金融动荡，而且开始对实体经济产生影响。随着股市暴跌和信贷收缩，投资者信心崩溃，许多发达国家和一些新兴市场国家纷纷陷入衰退，世界经济步入停滞甚至衰退的风险明显上升。

关键字：经济危机，影响，就业。

美国经济危机对中国银行业的影响。
央行的货币政策陷入“左右为难”的境地。目前，在“保增长”和“控制通货膨胀”之间，央行的货币政策“左右为难”。在全球经济危机下，中国的经济增长受到抑制，增长率放缓是必然的，但在连续10年的高速增长下的“急刹车”会是一大批企业倒闭和就业的困难，影响社会稳定和谐。但放松货币政策又使已经比较严重的PPI和CPI更加泛滥成灾。15日宣布的“两率”下调市场并不领情就是证明。同样，人民币对美元是继续升值或是贬值也是“两难”选择。就在最近两天，以美联储为首的全球央行和金融监管当局各显神通，为金融体系注入超过3000亿美元的流动性。美联储过去两天连续通过回购协议向市场注资1200亿美元，这是“911”以来最大规模的注资行动。在美国之后，欧元区、英国、日本、澳大利亚以及瑞士等多个央行也连续采取注资措施。在亚洲，中国大陆和台湾都先后宣布下调存款准备金率或是贷款利率，印尼则宣布下调隔夜回购利率。但各国央行的努力没有马上收到成效，道指、标普500指数、纳指、欧洲股市、伦敦股市全线下跌沪深A股金融股抛压沉重，沪指的十年成本线也岌岌可危。在投资者的信心跌到“冰点”之后，任何的救市措施都会在沉重的抛压之下，变成“昙花一现”的“绿色风景”。但需要积极的财政政策，今天的印花税单边征收就是较好的救市行为。在投资者信心丧失后，最好是彻底取消印花税。
美国经济危机对中国房地产行业的影响
在全球经济危机带来的经济下滑趋势中，中国房地产行业的真正“冬天”和银行不良贷款风险将在2008年末与2009上半年开始显现。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大为提高。
根据高盛从银行向65家房产商贷放记录分析来看，从去年10月楼市调整以来，开发商现金流不足现象，就已逐渐暴露出来；但开发商仍以较高的利率，从国内外的私人投资者吸引了资金。为了筹集现金，国内大牌明星房地产开发商万科、恒大等都在竞相降价销售，明显看出珠三角城市的房价已陷入下降趋势，尤其是同比下降较多的三个城市是深圳、广州与惠州。中国政府机构在16日表示，8月追踪70个城市的房价指数首度较前月下滑，上海地区下跌了0.2%。目前，中国各地房价下跌现象越来越普遍，房地产投资进一步萎缩。此外，曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利，如今却要抛售部份最顶尖的豪宅，最近大摩旗下的房地产基金将两栋上海豪宅标售，包括新天地超过100间的商务住宅。此外，大摩原本有兴趣买下上海最高楼--上海环球金融中心的楼层，而后也作罢。结合美国的“经济危机”来看，大摩标售中国房地产有可能是为潜在的流动性危机做准备，它可能也预示着部分外资开始准备撤出中国房地产市场，这将对本在严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”－－先是开发商面临偿付能力危机，其后是实力不济的房地产开发商倒闭，进而殃及国内银行。
美国经济危机对中国钢市的影响
就以刚刚发生的金融事件来说，美联储、欧洲央行、英国央行和瑞士央行16日共向金融系统注入超过1800亿美元的资金，以缓解流动性不足。然而缓解毕竟只是缓解，危机已经发生，其对世界经济的消极影响却正在扩大化。以房地产为首的各行各业都面临着生产和需求的下滑，对钢材需求将会出现极大的萎缩。统计显示，作为全球第一大钢材生产国和钢材出口国，2006年中国的钢材出口量达到了4300万吨，2007年达到了6264万吨，而2008年1-8月份，钢材出口4184万吨，同比减少325万吨，下降7.2%。一旦钢材出口受到世界钢材需求极具萎缩影响，必将会把中国国内钢材产能“供过于求”的程度推升到一个新的高度，届时国内钢材行业将会面临一个长期的下滑局面。国际经济危机对中国钢材的影响不仅仅体现在打击出口，在中国加入WTO以后，中国的经济也越来越全球化。世界经济的衰退，也必将极大的影响中国经济的发展势头。今年上半年，为了抑制通货膨胀，政府的政策是收紧货币流动性。而在国际经济危机对中国经济的抑制作用越来越大的的时候，政府又开始逐渐放宽货币政策。几乎是在美国三大投资银行一个被收购，一个宣告破产，另一个则出现破产告急，引起美国政府800亿美元的注资同时，国内央行的“加息行动”终于因势而变。9月15日，央行宣布，9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。9月25日起，除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。与以往一样，政府政策的调整只是因应经济发展变化的需要。此前的加息行动是为了防止经济过热，此次降息将是为了防止经济出现衰退。短短半年的时间，政策变化的如此明显，可见中央已经预感到此次国际经济危机对中国的巨大影响。所以笔者断言，既然此次国际经济危机对中国的影响巨大，而中央需要通过数次上调两率才能一直经济过热的发生，那么也必将需要数次下调，才能度过愈演愈烈的经济危机。
对于中国国内钢材的生产、销售和需求来说，“两率”的下调无疑是一件利好。但由于下游房产、家电、机械制造等等钢材需求行业的萎靡，“两率”的下调几乎可以忽略不计。众所周知，近期全国各地的房地产价格都出现了明显的下跌，而下跌通道一旦形成，想要在短时间内恢复市场信心，则是一件非常困难的事情。在国际经济危机的影响下，中国国内无论是开发商、炒房客，还是购房百姓，都会对房产投资再三审慎。那些整天嚷嚷着救市的开发商和炒房客的唯一目的就是“解套”，继续追加投资是不可能的事情。这很有可能造成中国房地产业相当长一段时间的低迷。除了房地产行业以外，中国的出口型经济也会受到相当严重的影响。今年中央提出要把中国的“出口拉动型”经济转变为“内需拉动型”经济，但毕竟目前中国是“出口拉动型”经济。可以预见到，如果目前国际正在发生的经济危机真的演变成1923年的“大萧条”，那些以出口为主中国企业必将受到沉重打击。我们都知道，钢材的需求涉及到各行各业，几个主要行业的萎缩对钢材需求的影响之大可想而之。所以笔者认为，在国际经济危机的大背景之下，中国钢铁业将会面临一到两年的萧条时期。
美国经济危机对中国航运业的影响
航运业整体为周期性行业，近些年航运市场高点使得船东增加了大量的船舶订单，即使不考虑需求下降，都足以让航运业进入下行周期，而基于中金宏观组对中国和全球经济未来更加看淡，我们认为航运市场的盛宴已经过去，08年将为周期的顶点。干散货市场：由于订单量巨大，将面临3-4年的下行周期，目前预计09-10年平均BDI为5000和3000点。油轮市场：未来三年的下行周期只在2010年可能会有所反弹，成品油轮运价下行幅度将略好于原油轮。集运市场：在09年将继续低迷，2010年是否能够走出低谷尚取决于欧美经济走势。给予航运股整体“跑输大盘”评级，未来建议“回避强周期，区间交易弱周期”，四季度季节性旺季带来股价反弹将是出货机会。我们将中国远洋、长航油运、中海发展和中海集运盈利预测不同程度下调，同时将中海发展和中远航运评级从“推荐”下调至“审慎推荐”，中国远洋和长航油运评级分别从“推荐”和“审慎推荐”下调至“中性”。

美国经济危机中国纺织行业的影响
生产所用原、辅材料成本、能源成本、劳动力成本等持续上升、人民币升值、美国次贷危机和国内市场持续疲软的共同影响，2008年1-6月，公司净利润比上年同期下降了43.70%。2008年下半年受国内、国际经济大环境的影响和制约，众多不利因素依然存在，对公司经济效益影响较大。这是德棉股份半年报中的一段表述。受次贷危机等因素的影响，类似的表述见诸于诸多纺织企业的公开资料。纺织行业困难重重。 “前7月出口价格上涨对出口额增长的平均贡献率呈现节节下滑的态势，也就是说，我国纺织出口提价能力正在逐渐趋于衰竭。”日前，第一纺织网总编汪前进公开对纺企出口提价能力表示担忧。数据显示，今年二季度开始，我国出口价格增幅开始加速回落，致使前7月我国纺织出口综合价格指数升幅减缓至3.52%，数量增长幅度降至5.21%，而同期纺织出口额增幅也降至8.92%，价格对于出口的贡献率显着低于量。行业不景气还严重影响了投资者信心。第一纺织网统计数据显示，今年1-7月我国纺织业累计完成投资1534.10亿元，同比仅增长13.14%，增速较去年同期回落了13.15%，纺织投资实际已经回落到10年均值以下。据中国纺织经济信息网行业分析师刘欣介绍，从分行业投资情况来看，除了棉纺行业的投资规模较上年同期有所萎缩，其他行业均呈继续增长之势，但丝绸、制成品、针织、服装、化纤、纺机等行业的投资增速较上年同期都有不同水平的回落。其中投资增速回落最为突出的就是纺机行业，其投资增速较上年同期大幅回落了30.92个百分点。另一方面，众多纺织服装企业开始进行人力成本的裁减，目前，已经有30家纺织服装上市企业中报显示，“支付给职工以及为职工支付的现金”同比下降。

美国经济危机对中国旅游业的影响

金融危机及其所带来的经济衰退必然会对我国入境旅游收入、旅游企业投资和国内旅游消费产生不同程度的负面影响。

首先，入境旅游可能滑坡。我国入境旅游客源主要来自于香港、澳门、台湾、韩国、日本、俄罗斯等周边地区和国家。目前香港、台湾、韩国、日本等均已深受冲击，股市暴跌，经济放缓。目前这些国家股市低迷，企业投资缺乏信心，私人消费普遍缩减。在此背景下，无论是公务旅游还是消遣旅游都将受到影响，而这会在一定程度上会削弱奥运给我国旅游业带来的拉动效应，从而使得入境旅游增长放缓，甚至出现绝对量的减少。

其次，价格优势受到削弱。在国内经济持续衰退的情况下，美国政府大量发行美元借以刺激经济，从而导致美元大幅贬值。与此同时，金融危机使信贷紧缩问题严重危及欧洲，并拖累各国经济步入衰退，欧元、英镑贬值压力加大，人民币升值加速尽管我国的金融体系所受影响相对较小，但人民币对美元及其他货币的持续升值，将削弱我国入境旅游长期以来所保持的价格优势。

再次，国内旅游支出消减。一方面，金融危机加剧了我国A股市场的下滑，使投资者资产缩水，减弱了部分居民的实际购买力。另一方面，金融危机存在的诸多不确定因素和潜在风险，也使得人们风险厌恶程度普遍上涨，对未来的就业状况和收入预期不甚乐观，当居民收入预期不佳时，首先压缩的就是旅游等非必需性消费。因此，国内旅游也会受到一定影响。

最后，企业融资趋于困难。目前全球金融体系处于动荡之中，银行不良资产大幅上升，为避免风险，银行普遍惜贷。与此同时，金融危机使“华尔街模式”受到严峻挑战，暴露了现代金融业在产品创新和市场监管等方面存在的严重漏洞，有鉴于此，我国政府必然会进一步加强金融监管，紧缩银根。在宏观经济政策方面，为防止经济过快下滑和物价过快上涨，中央提出了“一保一控”的宏观调控政策，一“控”就决定了货币政策短期内不可能明显放松。即使不久前出台的“两率”下调，也仅仅是为了解决中小企业资金困难问题，对度假村、主题公园、旅游房地产等大型项目建设融资的影响极为有限。因此，受金融危机影响，此类企业融资将趋于困难。

总体来说，在消费方面，此次金融危机将给我国入境旅游和国内旅游带来一定的负面影响。具体到不同的行业和市场，其影响程度可能有所不同：就行业而言，酒店业、航空业受到的影响更大一些；就分层而言，定位于中、高端市场的企业所受影响更大，而低端市场影响相对较小。在投资方面，将导致大型旅游项目的融资更加困难。

结论：

金融危机虽然不是在中国产生，但是其影响是波及全世界，中国也不利外，中国的许多行业受到其影响。首当其冲的是金融行业。原本风光无比的投资银行、证券公司、保险等金融机构，几乎都大幅削减甚至取消了校园招聘计划，而近年来发展势头迅猛的外资银行也放缓了发展步伐。同时，地产、汽车、广告等实体经济受到波及。石油石化、能源、矿产、出口贸易、物流类也前景不明。与此同时，美国由于经济的恶化而大幅缩减了进口，使中国进出口贸易开始呈下滑态势，未来的形势也不明朗，预计明年情况将进一步恶化，贸易物流类企业的招聘需求将有所下降。由于市场萎缩，需求下降，不少高科技企业今年也缩减了招聘计划，尤其是硬件和软件外包、芯片制造等行业。同样，通讯和互联网企业也放缓了扩张的脚步。
等等这些影响都会左右中国人民的生活，这些行业的受损使得更多的企业倒闭，使得更多的人下岗。所以就业市民生之本！中国经济的确应早实现由外需主导向内需拉动，中国企业也应该着力于产业升级换代，即使这种转型导致一些企业的死亡。不过，面对失业人口可能激增的情形，只有保证就业才能为调整赢得必要的稳定的环境。当此艰难局面，帮助国民保住他们的工作，正是政府应尽的最大职责之一

参考文献：

中国经济信息网

经济观察网

经济观察报

‘叁’ 工行网银网上贵金属交易在正常交易时间提交却显示非交易时间，如何解决

楼主的这种情况我也试过，解决的方法是全部IE窗口关闭后再开IE登录网银，登录后等页面上的所有项目完全显示后再做下一步操作。如果登录后马上操作可能会因为数据未完全链接，会显示不是正常交易时间的错误。

‘肆’ CRM管理系统如何缩短交易周期

第一点：考虑如何吸引客户

1.不要犯错误；

2.使客户盈利；最需要的是一个安全的合作伙伴和一个能解决问题的推销员。如果两者兼而有之,一旦你和你达成协议,你就会选择和你一起工作很长时间

伟创CRM系统-客户统计功能

第三：在老客户售后服务和后期产品跟踪，加快客户识别

由于客户关系管理系统记录了客户整个销售过程的细节，当客户服务人员收到来自已故客户的反馈意见或投诉时，客户遇到的问题可以直接发送给指定负责人相关信息。这大大减少了解决问题的过程，提高了执行力，减少了销售期。

此外，伟创CRM管理系统还提供业务机会、产品、合同管理、事件预警等功能，使销售之间建立平稳的销售流程，使销售变得更加简单，缩短销售周期，提高销售成功率。

‘伍’ 减少项目成本,往往以压缩项目时间和牺牲项目质量为代价 这句话对不对

答：明显是错的，而且是大错特错。
首先：干项目，必须保证质量，不然质检站都通不过，怎么交工验收。
其次：项目成本一般是项目经理管控的事情，作为项目经理，应该在抢抓工期和保质保量的前提下，统筹安排各方，通过科学的项目管理，通过优化各施工工艺流程，减少项目成本支出，这样才是可行的。

‘陆’ 我国房地产周期的实证分析

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。

与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。

对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析：

1、复苏与增长阶段

在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：

(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。

(2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

(3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

2、繁荣阶段

继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。这一阶段主要特征是：

(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。

(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。

(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。

(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。

(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。

3、危机与衰退阶段

当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：

(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。

(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。

4、萧条阶段

经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：

(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。

(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。

(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。

(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。

‘柒’ 举例说明经济周期对期货交易的影响

经济周期对期货的影响，主要表现在经济衰退时候的商品价格下跌与经济复苏时候的价格上涨，通常物价都是下跌很快，但上往上涨的时候，比较慢。还有通货膨胀的时候，就像那几年，通胀的时候价格也是要上涨的。

‘捌’ 试运用项目分解 项目进度和项目成本论述项目初期需求分析的重要性

本文认为，2010年我国经济运行已成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道，物价涨幅趋稳，预计全年经济增长10%左右。预计2011年全年经济增长可保持在9%左右，全年物价涨幅有望控制在4%以内。建议2011年财政、货币政策应逐步实现由应对危机型向常规型的平稳过渡，并保持相对稳定，要重新认识经济增长与就业之间的关系，积极推进相关领域改革。 ■国务院发展研究中心经济形势分析课题组 ■课题负责人：刘世锦 ■参加：侯云春 卢中原 蒋省三 韩俊 ■报告执笔：刘世锦 余斌 李建伟 陈昌胜 张立群 方晋 杨建龙 今年以来，随着一系列宏观经济政策的实施，物价涨幅趋稳，资产泡沫化风险降低，经济增长逐季回调，但仍处于高位，经济运行开始回归正常增长轨道。2011年是“十二五”的开局之年，外部发展环境总体上略好于今年，国内投资、消费有望实现较快增长，预计一季度以后经济增长将企稳回升，全年达到9%左右。在保持宏观经济政策相对稳定的同时，应积极推进相关领域改革，加快经济结构调整和发展方式转变，为中长期经济稳定发展奠定良好基础。 一、经济运行开始回归正常增长轨道 □今年以来，内需增长从政策推动向市场驱动转变，投资增长动力实现市场接替，消费增长依然强劲，出口恢复快速增长，物价涨幅趋稳，资产价格泡沫化风险降低。 与应对金融危机初期相比，今年以来经济增长的动力结构发生积极变化，形成了市场驱动的投资、消费和出口共同拉动经济增长的良好格局。同时，物价涨幅出现趋稳迹象，资产泡沫化风险降低，经济运行从应对危机的特殊状态向正常增长轨道的转变有了重要进展。 （一）内需增长从政策推动向市场驱动转变 投资增长动力实现市场接替。2009年我国经济能迅速扭转增速下滑势头，主要得益于一揽子经济刺激计划。其中，政府主导的投资快速扩张发挥了关键作用。自去年四季度以来，政府主导的投资增长逐步下降，市场驱动的投资成为增长的主要动力。在今年1—8月份固定资产投资中，政府预算内资金和国有企业投资仅增长11．5%和20．33%，而去年同期则高达82．7%和49．72%；内资企业中非国有企业投资增长29．63%，仅略低于去年同期水平（30．5%）；主要依靠市场驱动的房地产开发投资增长36．7%，远远高于去年同期12．5%的增速。前8个月，固定资产投资增长24．8%，主要来源于房地产开发投资和民间投资的高速增长。 消费增长依然强劲。在应对危机过程中，我国政府实施的诸多刺激消费的政策效果显着。在汽车、家电、家具、旅游等消费热点的带动下，2009年社会消费品零售总额剔除商品零售价格因素之后实际增长16．9%，达到历史最高水平。今年以来，政策刺激力度和效应有所减弱，社会保障和就业、医疗卫生等民生性财政支出增速同比降幅较大，消费实际增长有所回落，但居民自主消费动力依然较强。2月份以来，社会消费品零售总额实际增速稳定在15．2%左右的较高水平。 （二）出口恢复快速增长，占全球比重进一步提高 在世界经济复苏、外部需求恢复较快增长的拉动下，今年以来我国出口增长超出预期。2月份以后单月出口值达到1100亿美元，前8个月累计出口9897亿美元，同比增长35．45%，高出金融危机发生前的2008年同期504亿美元。我国出口占全球比重不断提高。2008年我国出口占比为8．9%。2009年出口受到严重冲击，但降幅低于全球平均水平，占比不降反升，达到9．7%。今年有望突破10%，接近德国、日本曾经占全球出口比重的峰值。 我国出口恢复高速增长、出口规模占全球比重进一步提高，主要原因，一是占我国出口市场50%以上的新兴经济体和发展中国家，受金融危机冲击较小，经济复苏较快，进口增速高于发达经济体；二是民营企业国际市场竞争力提升明显，今年以来以民营企业为主的其他性质企业出口增速显着高于国有企业和外资企业；三是我国政府采取的上调出口退税率、增加出口信贷、为出口企业提供资金支持等多种政策措施，减轻了金融危机对外向型企业生产能力的冲击，多数企业生产恢复迅速，部分订单转移到我国。 （三）物价涨幅趋稳，资产价格泡沫化风险降低 受倒春寒、洪涝灾害等特殊天气和国际市场农产品（000061）价格上涨等因素影响，前8个月居民消费价格呈波动上升趋势，8月份达到3．5%，但目前已出现趋稳迹象。从国际看，世界经济复苏进程放缓，大宗商品价格处于相对较低水平，输入型通胀压力有所减轻。从国内看，今年粮食产量较去年略有减产，但储备充裕、调控能力强，部分农产品价格已接近或高于国际市场价格，粮价大幅上涨的可能性不大。6月以来猪肉价格在淡季出现止跌回升，猪粮比达到盈亏平衡点以上。四季度猪肉价格虽看涨，但对居民消费价格的拉动应不会超过翘尾因素的减小幅度。 房地产市场调控措施效果初步显现，房价过快上涨的局面得到抑制。目前部分城市成交量和房价出现一定幅度回升，但5月份以来全国商品房销售面积同比持续负增长，部分开发商资金链趋紧，库存明显增加，预计年底前后房价水平可能松动，有一定幅度回调。此外，货币信贷已回归适度增长区间，信贷投放节奏较为均匀，经济过热和通胀预期下降，资产价格泡沫化风险降低。 综合看，今年以来，内需增长动力从政策推动转向市场驱动，出口恢复快速增长，显示我国经济运行已成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道。增长速度高位回调有内在要求，也受到政策主动调整的影响。鉴于房地产投资增幅呈现下降趋势，将带动整体投资增长出现一定幅度回落；出口增速受世界主要经济体复苏步伐减缓的影响，5月份以后已逐月下降，三、四季度我国经济增长将呈现逐季、小幅回调趋势。预计全年经济增长10%左右。 二、2011年经济增长将企稳回升，通胀压力趋于增强 □2011年，全球经济继续温和复苏，中国出口将保持较快增长，消费实际增长稳中有降，投资增长动力依然强劲，下半年通胀压力加大，各季度GDP增速也将呈前低后高走势。 国务院发展研究中心宏观经济景气监测指数显示，虽然8月份部分指标小幅逆转，但宏观经济先行指数和同步指数仍在下降，经济运行将延续短期下行态势。同时，先行扩散指数已经连续4个月反弹，先行指数降幅缩小，筑底迹象比较明显。根据历史经验和全球经济走势综合判断，本轮短期调整的底部有望出现在2011年一季度。在经济增长企稳回升的同时，通胀压力趋于增强。 （一）全球经济继续温和复苏，我国出口将保持较快增长 从去年三季度到今年上半年，美、欧、日等经济体已实现连续四个季度环比正增长，按照传统经济学定义，发达经济体经济衰退已经结束，并进入复苏状态。但是，多数发达国家实体经济恢复缓慢，失业率居高不下，消费者信心不足，房地产市场持续低迷，完全消化危机冲击尚需时日。希腊主权债务危机发生以后，部分欧洲国家开始降低公务员工资和政府福利支出等，以削减财政赤字、化解债务风险，加上刺激性政策的力度和效果明显减弱，发达经济体经济增长仍存在反复的可能。根据历次重大危机后各国经济复苏的一般特点，结合近期美、欧、日等经济指标的表现和政策取向，综合判断2011年发达经济体将保持温和复苏状态，出现二次探底或恢复快速增长的可能性均较小。今年以来，新兴经济体彼此之间经贸合作加强、对发达经济体依赖程度下降，经济复苏势头明显好于发达经济体。预计今年下半年和明年新兴经济体将保持平稳较快发展局面。 总体上看，2011年我国经济发展的外部环境略好于今年。伴随着全球经济的温和复苏，今年5月份以后我国主要贸易伙伴进口增速持续回落的趋势也将逐步止跌回稳，预计2011年其进口增长将维持在10%左右。值得注意的是，我国与发达国家之间的贸易摩擦不断增加，在重启人民币汇率弹性机制以后升值压力不减，将在一定程度上对出口增长产生冲击。同时，2010年全年出口达到30%左右的高增长，是在上年基数较低的情况下实现的。预计2011年我国出口增长将有一定幅度回落，月度出口增速呈前低后高走势，全年出口增长15%—20%。 （二）消费实际增长稳中有降，投资增长动力依然强劲 2003年以来，我国居民实际收入保持较高增长，消费结构升级步伐加快，教育、社会保障、就业、医疗卫生等民生性财政支出快速扩张，消费预期改善，消费实际增长（社会消费品零售总额名义增长扣除商品零售价格因素）达到较高水平。2009年下半年以来，城乡居民实际收入增速有所回调，消费刺激政策效应减弱，民生性财政支出增速回落，消费实际增速也开始下降。今年上半年，城镇居民收入仅增长7．5%，对下半年和明年城镇居民消费增长将形成硬约束。5月份以来民生性财政支出增长有所加快，但仍明显低于2007年以来的平均水平。受此影响，今年三季度以后消费实际增速将稳中有降，预计2011年消费实际增长略低于今年。 今年以来，投资增长回落，但降幅不大，全年仍将达到24%左右。2011年，出口和消费实际增长水平可能有所降低，但仍处于正常、合理水平，为制造业投资增长提供了一定的需求基础。同时，2011年是我国“十二五”规划的开局年，各地重大规划项目陆续开工建设，特别是中西部地区基础设施建设空间较大，对基础设施投资增长将形成重要支撑。影响2011年投资增长的最大不确定因素在于房地产投资。随着房地产市场调控措施的逐步落实，投资性需求明显回落，房价过快上涨和资产泡沫化倾向得到有效遏制，有利于房地产市场的长期健康发展。但房地产成交量的持续负增长，意味着开发商从市场销售中获得的资金减少，对房地产开发投资将产生一定的负面影响。打击房地产开发企业囤地行为和严格控制开、竣工时间，又会刺激房地产开发企业加快开发进度。保障性住房建设力度加大，也会部分弥补房地产开发投资规模收缩对房地产投资增长的负面影响。综合看，2011年房地产投资增长将有所回落，但不会出现深度滑坡。预计2011年投资增长将呈现前低后高走势，全年投资增长将达到20%以上。 （三）通胀压力趋于增强 今年物价涨幅在达到一个高点后将趋稳，并有所回落。2011年，抑制和推动物价上涨的因素同时存在，物价走势存在较大不确定性。从抑制物价上涨的因素看：消费实际增速回调、货币供给回归适度增长区间，需求拉动因素趋于弱化；今年粮食、蔬菜、水果价格涨幅较高，部分农产品价格已高于国际市场价格，明年再度大幅度上涨的空间不大；未来人民币升值压力加大，在一定程度上减轻了输入型通胀压力。 推动物价上涨的因素主要有：一是前期积累的大量流动性的消化仍需一个过程；二是目前肉、蛋产品价格已呈恢复性上涨，明年有可能继续保持上涨态势，成为食品价格上涨的主要推动力量；三是国内投机资金已介入部分农副产品炒作，会推动部分农副产品价格大幅度上涨；三是工资上涨将逐步从制造业向服务业传导，以及资源类产品价格改革等，成本推动型物价上涨压力加大；四是全球经济温和复苏，美元等主要货币汇率存在贬值的可能，将推动国际市场初级产品价格再度上涨，输入型通胀因素不可忽视。总体看，2011年推动物价上涨的因素较多，特别是一季度以后经济增长企稳回升，物价上涨压力可能加大。 综合上述分析，2011年，出口、投资和消费实际增速均出现不同程度的下降，全年经济增长将略低于今年。从出口和投资增长可能呈前低后高走势判断，2011年各季度GDP增速也将呈前低后高走势。预计2011年全年经济增长可保持在9%左右，下半年通胀压力加大，全年物价涨幅有望控制在4%以内。 三、宏观经济政策保持稳定，积极推进相关领域改革 □2011年，重新认识经济增长与就业之间的关系，加快价格改革步伐，推进收入分配制度改革，加快建立节能减排的长效机制，改革和完善投资项目审批制度，建立房地产市场长期、健康、稳定发展机制。 2011年是“十二五”的开局之年。在经济运行基本回归正常增长轨道后，推动经济结构调整和发展方式转变的任务十分艰巨。在经济增长与就业之间关系发生重要转变的情况下，宏观经济政策为保就业而保增长的压力将有所减轻。因此，2011年财政、货币政策应逐步实现由应对危机型向常规型的平稳过渡，并保持相对稳定，把更大精力放到加快推进相关领域的改革上，力争经济结构调整和发展方式转变取得实质性进展。 （一）重新认识经济增长与就业之间的关系 经过30多年持续快速发展，我国经济运行的“基本面”正在发生变化。从经济增长动力看，从过度依赖出口、投资转变到更多依靠消费扩张，从工业制造业的快速扩张转变到更多依靠服务业的发展，必然会对经济增长速度产生影响，潜在增长率逐步下降难以避免。从劳动力供求格局看，近年来城镇就业年均增长接近4%，每年新增就业岗位与新增城乡劳动力供给大体相当，劳动力供给总量过剩的压力明显缓解。上述变化意味着经济增长与就业之间关系的重要转变。宏观经济政策为保就业而保增长的压力将有所减轻，政策目标在保持必要增长速度的同时，应更加注重调整优化经济结构，提高经济增长质量；积极应对增长速度放缓和劳动力成本持续上升而产生的新情况、新问题，着力培育和提升企业的赢利能力和水平。 （二）加快价格改革步伐，依靠市场机制推动经济结构调整 资源和要素价格扭曲，未能充分反映稀缺程度和市场供求关系，成为经济结构调整和发展方式转变的重大障碍。应择机推进利率、汇率、资源性产品价格改革。目前我国实际存款利率为负，存、贷款利差较大，且普遍存在中小企业融资难的问题，可考虑适度提高存款利率，积极推进存款利率市场化，扩大贷款利率浮动范围。在进一步加强差别化出口退税和出口关税的基础上，可适当扩大人民币汇率浮动幅度，更多地发挥汇率在优化调整出口结构等方面的综合调节作用。进一步理顺煤、电价格，完善天然气、成品油价格形成机制，逐步提高非农用水价格。 （三）推进收入分配制度改革，积极扩大消费 推进国民收入分配制度改革，提高低收入群体的收入水平，是扩大消费的有效途径。可选择的政策包括：认真执行劳动合同法，切实维护劳动者合法权益，合理提高最低工资标准；促进农村土地流转，推进宅基地流转、置换方式创新，让农户合理分享土地升值收益；积极推进房产税征收试点，加大对高收入群体存量财产的税收调节力度；提高政府公共服务支出和民生性转移支付支出占政府总支出的比重，将政府支出重点更多地转移到向全体公民提供公共产品与服务、提高低收入群体的收入水平上来。 （四）加快建立节能减排的长效机制 “十一五”期间，节能减排取得了重要成就，也初步形成了促进节能减排的机制，但还需进一步完善。近期出现的一些情况表明，节能减排对行政管理的依赖程度依然过高，依靠行政命令、实行“一刀切”的管理办法控制能源消耗，已产生一定负面效果，而且难以持续，也容易对一些地区的发展形成不当限制。应该以市场为基础，针对各地区资源条件、产业结构和发展阶段的差异，更加公平合理分配指标，积极探索有利于结构优化、技术进步、资源消耗和污染排放逐步降低的实现机制，不断巩固和提高节能减排成效。可参考国际不同行业能耗、排放标准，逐步建立我国各行业鼓励先进、淘汰落后的节能减排制度；改变偏重依靠行政手段的方法，积极创造条件开展排放权交易试点。 （五）改革和完善投资项目审批制度 合理划分中央、地方政府投资审批权限，重视发挥地方政府对当地项目的监管职能。政府对投资项目的管理应集中在环保、能耗、安全、质量标准等准入条件的审核上，并应实行双向监督（项目没有达标，政府监督项目；已经达标而不核准，企业监督政府）。简单地从行业产能规模出发控制新项目建设，落后产能得到保护，抑制了市场竞争对产能动态优化的作用，应当加以改变。制定企业投资项目核准和备案管理条例。 （六）建立房地产市场长期、健康、稳定发展机制 我国人口众多，可开发、利用的国土资源有限，在城市化快速推进阶段房价存在上涨压力，防止房地产市场泡沫化将是一项长期而又艰巨的任务。一方面，需要将抑制投机性需求的政策措施长期化、制度化；另一方面，需要建立多层次的城镇居民住房供给体系，尤其是要加快保障性住房建设，满足中低收入群体的住房需求。加快保障性住房建设，政府直接增加财政投资是必要的，也可以通过财政补贴等方式，积极引导各类社会资金参与保障性住房建设。与此同时，应相应加强保障性住房分配、使用的体制机制建设，严格杜绝违规占用、谋取不正当收益的行为。

‘玖’ 如何写房地产开发项目可行性研究报告(以租赁形式收回投资)

“￥￥花园”
房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告

编制单位：**￥￥房地产开发有限公司
编制时间： 二OO五年二月十六日

摘 要

“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。www.word98.com中国文案网
“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。
“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。

目 录

1、项目概况……………………………………………………………………04
2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04
3、市场分析和项目定位………………………………………………………05
4、规划发展建议………………………………………………………………22
5、资源供给……………………………………………………………………24
6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24
7、开发建设计划………………………………………………………………25
8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26
9、结论及建议…………………………………………………………………27

一、项目概况：
1、项目名称：“￥￥花园”
开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司
2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。
3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。
4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。

二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：
1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。
2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。
3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。

三、市场分析和项目定位：
一）、市场分析：
1、2004年**市房地产市场供给现状分析：
1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。
2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。

2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。
从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。
2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。
4）、商品房进入市场情况：
2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场
表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分）
类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%
注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例

980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。
表八：2004年商品房市场投放情况表：
年份 合计 商业 其他
合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重

从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。
2、2004年**市房地产市场需求现状分析：
2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。
1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。
表十：2004年商品房销售面积情况：
年份 合计
m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
3）、消费者购成情况
随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消费者购成比例：
年份
销售人群 2001年 占总
量比 2002年 占总
量比 2003年 占总
量比 2004年 占总
量比
本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％
外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％
表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：
合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716
4）、商品房销售价格情况
2004年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同户型商品房销售情况分析：

从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。
3、2004年**市商品房空置情况：
2004年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以内空置
合计 合计 住宅 商业 写字 其他
m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合计 合计 住宅 商业 写字 其他
m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重
2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。
4、2004年**市房地产市场发展特点：
1）、房地产开发投资增幅减缓：
**市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。
2）、房价基本平稳：
几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。
3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。

4）、商业用房投资势头强劲
2004年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。
衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。
6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。
7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。
5、2004年**市房地产市场存在问题：
1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的
矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。
2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。
4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。
6、2005年**市房地产市场预测：
1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，
由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。**
市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：
98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革
制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2005年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。
二）、项目市场定位：
1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：
为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园•星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：
项目周边类比竞争楼盘基本资料：
1）、商业部分
①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：
该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。
②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：
该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。
③、青清怡苑（两层门面）：
该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。
④、山水姻缘（两层门面）：
该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。
由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。
2）、住宅
①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：
花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。
②、金达小区（1F～7F）：
该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。
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