壓縮項目交易周期效果顯現

『壹』 經濟周期一定存在嗎為什麼

經濟周期一定存在。
經濟周期(Business cycle)：也稱商業周期、景氣循環， 經濟周期一般是指經濟活動沿著經濟發展的總體趨勢所經歷的有規律的擴張和收縮。是國民總產出、總收入和總就業的波動，是國民收入或總體經濟活動擴張與緊縮的交替或周期性波動變化。
過去把它分為繁榮、衰退、蕭條和復甦四個階段，表現在圖形上叫衰退、谷底、擴張和頂峰更為形象，也是現在普遍使用的名稱。外因論
外因論認為,周期源於經濟體系之外的因素——太陽黑子、戰爭、革命、選舉、金礦或新資源的發現、科學突破或技術創新等等。
1、太陽黑子理論
太陽黑經濟周期理論把經濟的周期性波動歸因於太陽黑子的周期性變化。因為據說太陽黑子的周期性變化會影響氣候的周期變化，而這又會影響農業收成，而農業收成的豐歉又會影響整個經濟。太陽黑子的出現是有規律的，大約每十年左右出現一次，因而經濟周期大約也是每十年一次。該理論由英國經濟學家傑文斯(W.S. Jevons)於1875年提出的。
2、創新理論
創新(Innovation theory)是奧地利經濟學家J·熊波特提出用以解釋經濟波動與發展的一個概念。所謂創新是指一種新的生產函數，或者說是生產要素的一種「新組合」。生產要素新組合的出現會刺激經濟的發展與繁榮。當新組合出現時，老的生產要素組合仍然在市場上存在。新老組合的共存必然給新組合的創新者提供獲利條件。而一旦用新組合的技術擴散，被大多數企業獲得，最後的階段——停滯階段也就臨近了。在停滯階段，因為沒有新的技術創新出現，因而很難刺激大規模投資，從而難以擺脫蕭條。這種情況直到新的創新出現才被打破，才會有新的繁榮的出現。
總之，該理論把周期性的原因歸之為科學技術的創新，而科學技術的創新不可能始終如一地持續不斷的出現，從而必然有經濟的周期性波動。
3、政治性理論
經濟周期的一個主要例證就是政治性周期。政治性周期理論把經濟周期性循環的原因歸之為政府的周期性的決策（主要是為了循環解決通貨膨脹和失業問題）。政治性周期的產生有三個基本條件：
①凱恩斯國民收入決定理論為政策制定者提供了刺激經濟的工具。
②選民喜歡高經濟增長、低失業以及低通貨膨脹的時期。
③政治家喜歡連選連任。

內因論
內因論認為, 周期源於經濟體系內部——收入、成本、投資在市場機製作用下的必然現象。
1、純貨幣理論
該理
康德拉季耶夫周期
論主要由英國經濟學家霍特里（R.Hawtrey）在1913-1933年的一系列著作中提出的。純貨幣理論認為貨幣供應量和貨幣流通度直接決定了名義國民收入的波動，而且經濟波動完全是由於銀行體系交替地擴張和緊縮信用所造成的，尤其以短期利率起著重要的作用。
2、投資過度理論
投資過度理論把經濟的周期性循環歸因於投資過度。由於投資過多，與消費品生產相對比，資本品生產發展過快。資本品生產的過度發展促使經濟進入繁榮階段，但資本品過度生產從而導致的過剩又會促進經濟進入蕭條階段。
3、消費不足理論
消費不足理論的出現較為久遠。早期有西斯蒙第和馬爾薩斯，近代則以霍布森為代表。該理論把經濟的衰退歸因於消費品的需求趕不上社會對消費品生產的增長。這種不足又根據源於國民收入分配不公所造成的過度儲蓄。該理論一個很大的缺陷是，它只解釋了經濟周期危機產生的原因，而未說明其他三個階段。因而在周期理論中，它並不佔有重要位置。
4、心理理論
心理理論和投資過度理論是緊密相聯的。該理論認為經濟的循環周期取決於投資，而投資大小主要取決於業主對未來的預期。而預期卻是一種心理現象，而心理現象又具有不確定性的特點。因此，經濟波動的最終原因取決於人們對未來的預期。當預期樂觀時，增加投資，經濟步入復甦與繁榮，當預期悲觀時，減少投資，經濟則陷入衰退與蕭條。隨著人們情緒的變化，經濟也就周期性地發生波動。

『貳』 保險公司的銷售費用包括哪些 如圖 中國平安的半年報 銷售費用怎麼高，為什麼還有怎麼多

經濟危機對中國的影響

摘要：目前美國次貸危機已全面爆發，不僅引發了全球金融動盪，而且開始對實體經濟產生影響。隨著股市暴跌和信貸收縮，投資者信心崩潰，許多發達國家和一些新興市場國家紛紛陷入衰退，世界經濟步入停滯甚至衰退的風險明顯上升。

關鍵字：經濟危機，影響，就業。

美國經濟危機對中國銀行業的影響。
央行的貨幣政策陷入「左右為難」的境地。目前，在「保增長」和「控制通貨膨脹」之間，央行的貨幣政策「左右為難」。在全球經濟危機下，中國的經濟增長受到抑制，增長率放緩是必然的，但在連續10年的高速增長下的「急剎車」會是一大批企業倒閉和就業的困難，影響社會穩定和諧。但放鬆貨幣政策又使已經比較嚴重的PPI和CPI更加泛濫成災。15日宣布的「兩率」下調市場並不領情就是證明。同樣，人民幣對美元是繼續升值或是貶值也是「兩難」選擇。就在最近兩天，以美聯儲為首的全球央行和金融監管當局各顯神通，為金融體系注入超過3000億美元的流動性。美聯儲過去兩天連續通過回購協議向市場注資1200億美元，這是「911」以來最大規模的注資行動。在美國之後，歐元區、英國、日本、澳大利亞以及瑞士等多個央行也連續採取注資措施。在亞洲，中國大陸和台灣都先後宣布下調存款准備金率或是貸款利率，印尼則宣布下調隔夜回購利率。但各國央行的努力沒有馬上收到成效，道指、標普500指數、納指、歐洲股市、倫敦股市全線下跌滬深A股金融股拋壓沉重，滬指的十年成本線也岌岌可危。在投資者的信心跌到「冰點」之後，任何的救市措施都會在沉重的拋壓之下，變成「曇花一現」的「綠色風景」。但需要積極的財政政策，今天的印花稅單邊徵收就是較好的救市行為。在投資者信心喪失後，最好是徹底取消印花稅。
美國經濟危機對中國房地產行業的影響
在全球經濟危機帶來的經濟下滑趨勢中，中國房地產行業的真正「冬天」和銀行不良貸款風險將在2008年末與2009上半年開始顯現。未來房產業的成交量持續下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續增加與毛利率下降，將導致開發商遭遇現金流的困擾，銀行業中的房地產不良貸款風險將大為提高。
根據高盛從銀行向65家房產商貸放記錄分析來看，從去年10月樓市調整以來，開發商現金流不足現象，就已逐漸暴露出來；但開發商仍以較高的利率，從國內外的私人投資者吸引了資金。為了籌集現金，國內大牌明星房地產開發商萬科、恆大等都在競相降價銷售，明顯看出珠三角城市的房價已陷入下降趨勢，尤其是同比下降較多的三個城市是深圳、廣州與惠州。中國政府機構在16日表示，8月追蹤70個城市的房價指數首度較前月下滑，上海地區下跌了0.2%。目前，中國各地房價下跌現象越來越普遍，房地產投資進一步萎縮。此外，曾踴躍投資上海房地產的摩根士丹利，如今卻要拋售部份最頂尖的豪宅，最近大摩旗下的房地產基金將兩棟上海豪宅標售，包括新天地超過100間的商務住宅。此外，大摩原本有興趣買下上海最高樓--上海環球金融中心的樓層，而後也作罷。結合美國的「經濟危機」來看，大摩標售中國房地產有可能是為潛在的流動性危機做准備，它可能也預示著部分外資開始准備撤出中國房地產市場，這將對本在嚴冬中的中國房地產市場「雪上加霜」－－先是開發商面臨償付能力危機，其後是實力不濟的房地產開發商倒閉，進而殃及國內銀行。
美國經濟危機對中國鋼市的影響
就以剛剛發生的金融事件來說，美聯儲、歐洲央行、英國央行和瑞士央行16日共向金融系統注入超過1800億美元的資金，以緩解流動性不足。然而緩解畢竟只是緩解，危機已經發生，其對世界經濟的消極影響卻正在擴大化。以房地產為首的各行各業都面臨著生產和需求的下滑，對鋼材需求將會出現極大的萎縮。統計顯示，作為全球第一大鋼材生產國和鋼材出口國，2006年中國的鋼材出口量達到了4300萬噸，2007年達到了6264萬噸，而2008年1-8月份，鋼材出口4184萬噸，同比減少325萬噸，下降7.2%。一旦鋼材出口受到世界鋼材需求極具萎縮影響，必將會把中國國內鋼材產能「供過於求」的程度推升到一個新的高度，屆時國內鋼材行業將會面臨一個長期的下滑局面。國際經濟危機對中國鋼材的影響不僅僅體現在打擊出口，在中國加入WTO以後，中國的經濟也越來越全球化。世界經濟的衰退，也必將極大的影響中國經濟的發展勢頭。今年上半年，為了抑制通貨膨脹，政府的政策是收緊貨幣流動性。而在國際經濟危機對中國經濟的抑製作用越來越大的的時候，政府又開始逐漸放寬貨幣政策。幾乎是在美國三大投資銀行一個被收購，一個宣告破產，另一個則出現破產告急，引起美國政府800億美元的注資同時，國內央行的「加息行動」終於因勢而變。9月15日，央行宣布，9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整，存款基準利率保持不變。9月25日起，除中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行和郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款准備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款准備金率下調2個百分點。與以往一樣，政府政策的調整隻是因應經濟發展變化的需要。此前的加息行動是為了防止經濟過熱，此次降息將是為了防止經濟出現衰退。短短半年的時間，政策變化的如此明顯，可見中央已經預感到此次國際經濟危機對中國的巨大影響。所以筆者斷言，既然此次國際經濟危機對中國的影響巨大，而中央需要通過數次上調兩率才能一直經濟過熱的發生，那麼也必將需要數次下調，才能度過愈演愈烈的經濟危機。
對於中國國內鋼材的生產、銷售和需求來說，「兩率」的下調無疑是一件利好。但由於下游房產、家電、機械製造等等鋼材需求行業的萎靡，「兩率」的下調幾乎可以忽略不計。眾所周知，近期全國各地的房地產價格都出現了明顯的下跌，而下跌通道一旦形成，想要在短時間內恢復市場信心，則是一件非常困難的事情。在國際經濟危機的影響下，中國國內無論是開發商、炒房客，還是購房百姓，都會對房產投資再三審慎。那些整天嚷嚷著救市的開發商和炒房客的唯一目的就是「解套」，繼續追加投資是不可能的事情。這很有可能造成中國房地產業相當長一段時間的低迷。除了房地產行業以外，中國的出口型經濟也會受到相當嚴重的影響。今年中央提出要把中國的「出口拉動型」經濟轉變為「內需拉動型」經濟，但畢竟目前中國是「出口拉動型」經濟。可以預見到，如果目前國際正在發生的經濟危機真的演變成1923年的「大蕭條」，那些以出口為主中國企業必將受到沉重打擊。我們都知道，鋼材的需求涉及到各行各業，幾個主要行業的萎縮對鋼材需求的影響之大可想而之。所以筆者認為，在國際經濟危機的大背景之下，中國鋼鐵業將會面臨一到兩年的蕭條時期。
美國經濟危機對中國航運業的影響
航運業整體為周期性行業，近些年航運市場高點使得船東增加了大量的船舶訂單，即使不考慮需求下降，都足以讓航運業進入下行周期，而基於中金宏觀組對中國和全球經濟未來更加看淡，我們認為航運市場的盛宴已經過去，08年將為周期的頂點。干散貨市場：由於訂單量巨大，將面臨3-4年的下行周期，目前預計09-10年平均BDI為5000和3000點。油輪市場：未來三年的下行周期只在2010年可能會有所反彈，成品油輪運價下行幅度將略好於原油輪。集運市場：在09年將繼續低迷，2010年是否能夠走出低谷尚取決於歐美經濟走勢。給予航運股整體「跑輸大盤」評級，未來建議「迴避強周期，區間交易弱周期」，四季度季節性旺季帶來股價反彈將是出貨機會。我們將中國遠洋、長航油運、中海發展和中海集運盈利預測不同程度下調，同時將中海發展和中遠航運評級從「推薦」下調至「審慎推薦」，中國遠洋和長航油運評級分別從「推薦」和「審慎推薦」下調至「中性」。

美國經濟危機中國紡織行業的影響
生產所用原、輔材料成本、能源成本、勞動力成本等持續上升、人民幣升值、美國次貸危機和國內市場持續疲軟的共同影響，2008年1-6月，公司凈利潤比上年同期下降了43.70%。2008年下半年受國內、國際經濟大環境的影響和制約，眾多不利因素依然存在，對公司經濟效益影響較大。這是德棉股份半年報中的一段表述。受次貸危機等因素的影響，類似的表述見諸於諸多紡織企業的公開資料。紡織行業困難重重。 「前7月出口價格上漲對出口額增長的平均貢獻率呈現節節下滑的態勢，也就是說，我國紡織出口提價能力正在逐漸趨於衰竭。」日前，第一紡織網總編汪前進公開對紡企出口提價能力表示擔憂。數據顯示，今年二季度開始，我國出口價格增幅開始加速回落，致使前7月我國紡織出口綜合價格指數升幅減緩至3.52%，數量增長幅度降至5.21%，而同期紡織出口額增幅也降至8.92%，價格對於出口的貢獻率顯著低於量。行業不景氣還嚴重影響了投資者信心。第一紡織網統計數據顯示，今年1-7月我國紡織業累計完成投資1534.10億元，同比僅增長13.14%，增速較去年同期回落了13.15%，紡織投資實際已經回落到10年均值以下。據中國紡織經濟信息網行業分析師劉欣介紹，從分行業投資情況來看，除了棉紡行業的投資規模較上年同期有所萎縮，其他行業均呈繼續增長之勢，但絲綢、製成品、針織、服裝、化纖、紡機等行業的投資增速較上年同期都有不同水平的回落。其中投資增速回落最為突出的就是紡機行業，其投資增速較上年同期大幅回落了30.92個百分點。另一方面，眾多紡織服裝企業開始進行人力成本的裁減，目前，已經有30家紡織服裝上市企業中報顯示，「支付給職工以及為職工支付的現金」同比下降。

美國經濟危機對中國旅遊業的影響

金融危機及其所帶來的經濟衰退必然會對我國入境旅遊收入、旅遊企業投資和國內旅遊消費產生不同程度的負面影響。

首先，入境旅遊可能滑坡。我國入境旅遊客源主要來自於香港、澳門、台灣、韓國、日本、俄羅斯等周邊地區和國家。目前香港、台灣、韓國、日本等均已深受沖擊，股市暴跌，經濟放緩。目前這些國家股市低迷，企業投資缺乏信心，私人消費普遍縮減。在此背景下，無論是公務旅遊還是消遣旅遊都將受到影響，而這會在一定程度上會削弱奧運給我國旅遊業帶來的拉動效應，從而使得入境旅遊增長放緩，甚至出現絕對量的減少。

其次，價格優勢受到削弱。在國內經濟持續衰退的情況下，美國政府大量發行美元藉以刺激經濟，從而導致美元大幅貶值。與此同時，金融危機使信貸緊縮問題嚴重危及歐洲，並拖累各國經濟步入衰退，歐元、英鎊貶值壓力加大，人民幣升值加速盡管我國的金融體系所受影響相對較小，但人民幣對美元及其他貨幣的持續升值，將削弱我國入境旅遊長期以來所保持的價格優勢。

再次，國內旅遊支出消減。一方面，金融危機加劇了我國A股市場的下滑，使投資者資產縮水，減弱了部分居民的實際購買力。另一方面，金融危機存在的諸多不確定因素和潛在風險，也使得人們風險厭惡程度普遍上漲，對未來的就業狀況和收入預期不甚樂觀，當居民收入預期不佳時，首先壓縮的就是旅遊等非必需性消費。因此，國內旅遊也會受到一定影響。

最後，企業融資趨於困難。目前全球金融體系處於動盪之中，銀行不良資產大幅上升，為避免風險，銀行普遍惜貸。與此同時，金融危機使「華爾街模式」受到嚴峻挑戰，暴露了現代金融業在產品創新和市場監管等方面存在的嚴重漏洞，有鑒於此，我國政府必然會進一步加強金融監管，緊縮銀根。在宏觀經濟政策方面，為防止經濟過快下滑和物價過快上漲，中央提出了「一保一控」的宏觀調控政策，一「控」就決定了貨幣政策短期內不可能明顯放鬆。即使不久前出台的「兩率」下調，也僅僅是為了解決中小企業資金困難問題，對度假村、主題公園、旅遊房地產等大型項目建設融資的影響極為有限。因此，受金融危機影響，此類企業融資將趨於困難。

總體來說，在消費方面，此次金融危機將給我國入境旅遊和國內旅遊帶來一定的負面影響。具體到不同的行業和市場，其影響程度可能有所不同：就行業而言，酒店業、航空業受到的影響更大一些；就分層而言，定位於中、高端市場的企業所受影響更大，而低端市場影響相對較小。在投資方面，將導致大型旅遊項目的融資更加困難。

結論：

金融危機雖然不是在中國產生，但是其影響是波及全世界，中國也不利外，中國的許多行業受到其影響。首當其沖的是金融行業。原本風光無比的投資銀行、證券公司、保險等金融機構，幾乎都大幅削減甚至取消了校園招聘計劃，而近年來發展勢頭迅猛的外資銀行也放緩了發展步伐。同時，地產、汽車、廣告等實體經濟受到波及。石油石化、能源、礦產、出口貿易、物流類也前景不明。與此同時，美國由於經濟的惡化而大幅縮減了進口，使中國進出口貿易開始呈下滑態勢，未來的形勢也不明朗，預計明年情況將進一步惡化，貿易物流類企業的招聘需求將有所下降。由於市場萎縮，需求下降，不少高科技企業今年也縮減了招聘計劃，尤其是硬體和軟體外包、晶元製造等行業。同樣，通訊和互聯網企業也放緩了擴張的腳步。
等等這些影響都會左右中國人民的生活，這些行業的受損使得更多的企業倒閉，使得更多的人下崗。所以就業市民生之本！中國經濟的確應早實現由外需主導向內需拉動，中國企業也應該著力於產業升級換代，即使這種轉型導致一些企業的死亡。不過，面對失業人口可能激增的情形，只有保證就業才能為調整贏得必要的穩定的環境。當此艱難局面，幫助國民保住他們的工作，正是政府應盡的最大職責之一

參考文獻：

中國經濟信息網

經濟觀察網

經濟觀察報

『叄』 工行網銀網上貴金屬交易在正常交易時間提交卻顯示非交易時間，如何解決

樓主的這種情況我也試過，解決的方法是全部IE窗口關閉後再開IE登錄網銀，登錄後等頁面上的所有項目完全顯示後再做下一步操作。如果登錄後馬上操作可能會因為數據未完全鏈接，會顯示不是正常交易時間的錯誤。

『肆』 CRM管理系統如何縮短交易周期

第一點：考慮如何吸引客戶

1.不要犯錯誤；

2.使客戶盈利；最需要的是一個安全的合作夥伴和一個能解決問題的推銷員。如果兩者兼而有之,一旦你和你達成協議,你就會選擇和你一起工作很長時間

偉創CRM系統-客戶統計功能

第三：在老客戶售後服務和後期產品跟蹤，加快客戶識別

由於客戶關系管理系統記錄了客戶整個銷售過程的細節，當客戶服務人員收到來自已故客戶的反饋意見或投訴時，客戶遇到的問題可以直接發送給指定負責人相關信息。這大大減少了解決問題的過程，提高了執行力，減少了銷售期。

此外，偉創CRM管理系統還提供業務機會、產品、合同管理、事件預警等功能，使銷售之間建立平穩的銷售流程，使銷售變得更加簡單，縮短銷售周期，提高銷售成功率。

『伍』 減少項目成本,往往以壓縮項目時間和犧牲項目質量為代價 這句話對不對

答：明顯是錯的，而且是大錯特錯。
首先：干項目，必須保證質量，不然質檢站都通不過，怎麼交工驗收。
其次：項目成本一般是項目經理管控的事情，作為項目經理，應該在搶抓工期和保質保量的前提下，統籌安排各方，通過科學的項目管理，通過優化各施工工藝流程，減少項目成本支出，這樣才是可行的。

『陸』 我國房地產周期的實證分析

世界各國的經濟發展進程表明，在經濟總量增長過程中，不同時段的增長速度或增長率總是不一樣的，有的快有的慢，有的高有的低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或波浪式下降的波浪現象。這種具有不同表現特徵的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。

與其他產業經濟一樣，房地產業在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期波動現象。雖然理論界對房地產經濟周期的定義有各種各樣不同表述，但對房地產經濟周期波動的表現形式還是相同的。認為：房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段：復甦與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，後兩個階段構成了房地產收縮過程。當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷地。

對房地產經濟周期性波動規律的把握，使得人們可以預知房地產市場未來的發展變動趨勢，便於投資者掌握投資時機，並使得政府能夠相機採取適時且適當的反周期調控。下面我們對房地產經濟周期中四個階段的特點進行簡要分析：

1、復甦與增長階段

在房地產周期波動過程中，承繼蕭條(波谷)而出現的復甦與增長階段，一般會經歷較長的時間。這一階段的主要特徵為：

(1)復甦階段初期，房地產供給仍大於需求，購房者在滿足自用的前提下進入市場，總體上看交易量不大，價格與租金水平處於較低位置，房價已經明顯止跌企穩並開始緩慢上行。這一時期房地產投資量不大，房地產投機者也基本不存在。

(2)經過一段時間的恢復，特別是在宏觀經濟復甦的影響下，房地產的需求開始上升，房地產供求關系開始逐步改善，購房者逐漸增多，並帶動期房的銷售；房地產交易量有所增加，同時由於建築成本的增加，房價有所上升，房地產開發投資逐漸增多。隨後由於房地產需求趨旺，進一步刺激房價回升，交易量的增加也推動房地產開發的上升，市場加速復甦，少數房地產投機者開始入市尋找機會。

(3)在宏觀經濟加速復甦的刺激下，房地產市場進一步回升，人們對日益好轉的房地產市場形勢充滿樂觀情緒，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，並帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步湧入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和三級市場開始活躍，物業開發與建設加速開展。伴隨著房地產快速增長，與房地產業具有密切相關的建築業、建材業等行業也快速發展，帶資開發房地產項目的建築企業數目明顯增加，由此推動了房地產業的進一步擴張。

2、繁榮階段

繼復甦與增長階段後，房地產周期波動便進入持續時間相對較短的繁榮階段，並達到周期循環的波峰。這一階段主要特徵是：

(1)房地產開發企業對土地及物業的開發項目與建設數量進一步增大，其他行業的企業也因市場極度樂觀和高額利潤而進入房地產市場，且投資計劃大多雄心勃勃。於是大量推出現房和期房，各級、各類市場交易數量激增。

(2)房地產價格越漲越高，舊房(三級)市場價格直逼新房(二級)市場價格，在房價上升過程中起帶頭拉動作用。

(3)房地產投機者與自用者均大量增加，人人歡欣鼓舞，市場一片樂觀情緒，迅速形成並不斷加大房地產泡沫。由於房地產投機者以更快速度增長，逐漸拉近與自用者人數的距離，並呈現出追趕後者的態勢，結果導致房地產市場炒風日熾，炒樓行為越來越為市場所注目。在此壓力下，社會關於限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高，政府開始出台一系列限制炒樓的政策措施，如提高銀行利率、壓縮投資規模、實行保值儲蓄以及收緊銀根等政策手段。

(4)隨著房價高漲到市場無力負擔程度，真正自用購房者大多被迫退出市場，而留下炒家的投機資金支撐旺市，形成有價無市的局面，房地產空置率開始增加。在這一時期，股市上的房地產概念股達到頂峰，房地產市場進入繁榮階段的峰頂，房地產泡沫達到極限。

(5)隨著政府出台的收縮政策開始發生作用，房地產投資與交易過程中開始出現因利率提高、運營費用增加及財務壓力加大等原因導致的各種違約現象，新增房地產投資數量明顯下降，房地產投資總量也開始出現回落。同時，以住宅為代表的各類物業銷售市場達到飽和極限，銷售難度明顯加大，銷售價格開始回調，房地產租賃市場交易量與租金水平也有所下降，房地產空置率現象進一步增加。在這一時期，房地產市場的全面樂觀情緒逐漸被悲觀情緒取代，房地產泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險。

3、危機與衰退階段

當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期也由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。這一階段主要特徵為：

(1)隨著房地產緊縮政策效應的進一步顯現，房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢，房地產泡沫破滅的可能性增大。在房地產價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房地產價格總體水平已經出現下調趨勢，特別是現房價格基本停頓不前甚至有所回落，只有個別樓盤價格還在上漲，但上漲的速度明顯放慢，大多數只比前一階段微升。在交易數量方面，隨著房地產交易價格停滯不前甚至有所下降，房地產交易數量明顯減少，各類房地產物業的空置率進一步加劇，房地產市場日漸停滯萎縮，房地產市場的悲觀情緒進一步加強。在政策層面和投資回報率下降、投資風險加大的多種因素影響下，房地產投資額明顯下降，特別是新開工的房地產項目急劇減少，已投資建設的房地產項目風險加大。

(2)受一些突發性利空消息或事件影響，房地產價格開始急劇下挫，有價無市的現象被打破，房地產泡沫開始破滅。在購房自用者被高價排斥出市場、炒家因轉手困難，而紛紛恐慌拋售的雙重打擊下，房地產價格出現暴跌。但暴跌的價格又勢必阻止用家及炒家進入市場，從而又加劇了房地產價格的下跌速度和深度，房地產投資量大幅縮減。仍然處於開發建設的房地產項目轉手、停建等現象，房地產交易在大幅度回調的低價格水平和低交易數量的基礎上維持。

(3)由於房價大幅下降，交易數量銳減，房地產企業的利潤大幅下調，投資風險增加，為爭奪市場而追加的營運費用上漲，結果一些實力較差、抗風險能力較弱的開發商因資金債務等問題而宣告破產，房地產企業破產率也在逐漸增加。同時，由於房地產投資項目減少，使得房地產業就業水平下降，失業人數增加，並進而帶動相關行業特別是建築業失業人數增加。

4、蕭條階段

經過急速而痛苦的危機和衰退之後，房地產周期便進入了持續時間相對較長的蕭條階段。這一階段主要特徵是：

(1)房地產銷售價格和租金水平繼續維持沿著衰退期以來的跌勢下降，大多隻跌難升，個別樓盤價格甚至跌破物業原值或建造成本，其跌幅觸目驚心，房地產泡沫完全破滅。

(2)伴隨房價的大幅下跌，房地產交易量進一步減少，空置率居高不下成為市場的普遍現象。

(3)在價格暴跌和交易數量萎縮的雙重打擊下，房地產泡沫破滅，房地產糾紛大量出現，房地產商破產現象更為普遍，由此慢慢達到波谷位置。

(4)在房地產業總體水平加劇下滑之後，特別是房地產泡沫成分被擠出以後，由於受到房地產開發成本以及房地產正常需求水平的雙重支持，房地產市場從急劇下降轉變為波動相對平穩的階段。同時政府也逐漸減少對房地產的限制性政策干預，部分放寬對房地產投資、交易等方面的限制，以期待房地產市場有所穩定或回升。

『柒』 舉例說明經濟周期對期貨交易的影響

經濟周期對期貨的影響，主要表現在經濟衰退時候的商品價格下跌與經濟復甦時候的價格上漲，通常物價都是下跌很快，但上往上漲的時候，比較慢。還有通貨膨脹的時候，就像那幾年，通脹的時候價格也是要上漲的。

『捌』 試運用項目分解 項目進度和項目成本論述項目初期需求分析的重要性

本文認為，2010年我國經濟運行已成功擺脫國際金融危機的負面沖擊，開始進入常規增長軌道，物價漲幅趨穩，預計全年經濟增長10%左右。預計2011年全年經濟增長可保持在9%左右，全年物價漲幅有望控制在4%以內。建議2011年財政、貨幣政策應逐步實現由應對危機型向常規型的平穩過渡，並保持相對穩定，要重新認識經濟增長與就業之間的關系，積極推進相關領域改革。 ■國務院發展研究中心經濟形勢分析課題組 ■課題負責人：劉世錦 ■參加：侯雲春 盧中原 蔣省三 韓俊 ■報告執筆：劉世錦 余斌 李建偉 陳昌勝 張立群 方晉 楊建龍 今年以來，隨著一系列宏觀經濟政策的實施，物價漲幅趨穩，資產泡沫化風險降低，經濟增長逐季回調，但仍處於高位，經濟運行開始回歸正常增長軌道。2011年是「十二五」的開局之年，外部發展環境總體上略好於今年，國內投資、消費有望實現較快增長，預計一季度以後經濟增長將企穩回升，全年達到9%左右。在保持宏觀經濟政策相對穩定的同時，應積極推進相關領域改革，加快經濟結構調整和發展方式轉變，為中長期經濟穩定發展奠定良好基礎。 一、經濟運行開始回歸正常增長軌道 □今年以來，內需增長從政策推動向市場驅動轉變，投資增長動力實現市場接替，消費增長依然強勁，出口恢復快速增長，物價漲幅趨穩，資產價格泡沫化風險降低。 與應對金融危機初期相比，今年以來經濟增長的動力結構發生積極變化，形成了市場驅動的投資、消費和出口共同拉動經濟增長的良好格局。同時，物價漲幅出現趨穩跡象，資產泡沫化風險降低，經濟運行從應對危機的特殊狀態向正常增長軌道的轉變有了重要進展。 （一）內需增長從政策推動向市場驅動轉變 投資增長動力實現市場接替。2009年我國經濟能迅速扭轉增速下滑勢頭，主要得益於一攬子經濟刺激計劃。其中，政府主導的投資快速擴張發揮了關鍵作用。自去年四季度以來，政府主導的投資增長逐步下降，市場驅動的投資成為增長的主要動力。在今年1—8月份固定資產投資中，政府預算內資金和國有企業投資僅增長11．5%和20．33%，而去年同期則高達82．7%和49．72%；內資企業中非國有企業投資增長29．63%，僅略低於去年同期水平（30．5%）；主要依靠市場驅動的房地產開發投資增長36．7%，遠遠高於去年同期12．5%的增速。前8個月，固定資產投資增長24．8%，主要來源於房地產開發投資和民間投資的高速增長。 消費增長依然強勁。在應對危機過程中，我國政府實施的諸多刺激消費的政策效果顯著。在汽車、家電、傢具、旅遊等消費熱點的帶動下，2009年社會消費品零售總額剔除商品零售價格因素之後實際增長16．9%，達到歷史最高水平。今年以來，政策刺激力度和效應有所減弱，社會保障和就業、醫療衛生等民生性財政支出增速同比降幅較大，消費實際增長有所回落，但居民自主消費動力依然較強。2月份以來，社會消費品零售總額實際增速穩定在15．2%左右的較高水平。 （二）出口恢復快速增長，佔全球比重進一步提高 在世界經濟復甦、外部需求恢復較快增長的拉動下，今年以來我國出口增長超出預期。2月份以後單月出口值達到1100億美元，前8個月累計出口9897億美元，同比增長35．45%，高出金融危機發生前的2008年同期504億美元。我國出口佔全球比重不斷提高。2008年我國出口佔比為8．9%。2009年出口受到嚴重沖擊，但降幅低於全球平均水平，佔比不降反升，達到9．7%。今年有望突破10%，接近德國、日本曾經佔全球出口比重的峰值。 我國出口恢復高速增長、出口規模佔全球比重進一步提高，主要原因，一是占我國出口市場50%以上的新興經濟體和發展中國家，受金融危機沖擊較小，經濟復甦較快，進口增速高於發達經濟體；二是民營企業國際市場競爭力提升明顯，今年以來以民營企業為主的其他性質企業出口增速顯著高於國有企業和外資企業；三是我國政府採取的上調出口退稅率、增加出口信貸、為出口企業提供資金支持等多種政策措施，減輕了金融危機對外向型企業生產能力的沖擊，多數企業生產恢復迅速，部分訂單轉移到我國。 （三）物價漲幅趨穩，資產價格泡沫化風險降低 受倒春寒、洪澇災害等特殊天氣和國際市場農產品（000061）價格上漲等因素影響，前8個月居民消費價格呈波動上升趨勢，8月份達到3．5%，但目前已出現趨穩跡象。從國際看，世界經濟復甦進程放緩，大宗商品價格處於相對較低水平，輸入型通脹壓力有所減輕。從國內看，今年糧食產量較去年略有減產，但儲備充裕、調控能力強，部分農產品價格已接近或高於國際市場價格，糧價大幅上漲的可能性不大。6月以來豬肉價格在淡季出現止跌回升，豬糧比達到盈虧平衡點以上。四季度豬肉價格雖看漲，但對居民消費價格的拉動應不會超過翹尾因素的減小幅度。 房地產市場調控措施效果初步顯現，房價過快上漲的局面得到抑制。目前部分城市成交量和房價出現一定幅度回升，但5月份以來全國商品房銷售面積同比持續負增長，部分開發商資金鏈趨緊，庫存明顯增加，預計年底前後房價水平可能松動，有一定幅度回調。此外，貨幣信貸已回歸適度增長區間，信貸投放節奏較為均勻，經濟過熱和通脹預期下降，資產價格泡沫化風險降低。 綜合看，今年以來，內需增長動力從政策推動轉向市場驅動，出口恢復快速增長，顯示我國經濟運行已成功擺脫國際金融危機的負面沖擊，開始進入常規增長軌道。增長速度高位回調有內在要求，也受到政策主動調整的影響。鑒於房地產投資增幅呈現下降趨勢，將帶動整體投資增長出現一定幅度回落；出口增速受世界主要經濟體復甦步伐減緩的影響，5月份以後已逐月下降，三、四季度我國經濟增長將呈現逐季、小幅回調趨勢。預計全年經濟增長10%左右。 二、2011年經濟增長將企穩回升，通脹壓力趨於增強 □2011年，全球經濟繼續溫和復甦，中國出口將保持較快增長，消費實際增長穩中有降，投資增長動力依然強勁，下半年通脹壓力加大，各季度GDP增速也將呈前低後高走勢。 國務院發展研究中心宏觀經濟景氣監測指數顯示，雖然8月份部分指標小幅逆轉，但宏觀經濟先行指數和同步指數仍在下降，經濟運行將延續短期下行態勢。同時，先行擴散指數已經連續4個月反彈，先行指數降幅縮小，築底跡象比較明顯。根據歷史經驗和全球經濟走勢綜合判斷，本輪短期調整的底部有望出現在2011年一季度。在經濟增長企穩回升的同時，通脹壓力趨於增強。 （一）全球經濟繼續溫和復甦，我國出口將保持較快增長 從去年三季度到今年上半年，美、歐、日等經濟體已實現連續四個季度環比正增長，按照傳統經濟學定義，發達經濟體經濟衰退已經結束，並進入復甦狀態。但是，多數發達國家實體經濟恢復緩慢，失業率居高不下，消費者信心不足，房地產市場持續低迷，完全消化危機沖擊尚需時日。希臘主權債務危機發生以後，部分歐洲國家開始降低公務員工資和政府福利支出等，以削減財政赤字、化解債務風險，加上刺激性政策的力度和效果明顯減弱，發達經濟體經濟增長仍存在反復的可能。根據歷次重大危機後各國經濟復甦的一般特點，結合近期美、歐、日等經濟指標的表現和政策取向，綜合判斷2011年發達經濟體將保持溫和復甦狀態，出現二次探底或恢復快速增長的可能性均較小。今年以來，新興經濟體彼此之間經貿合作加強、對發達經濟體依賴程度下降，經濟復甦勢頭明顯好於發達經濟體。預計今年下半年和明年新興經濟體將保持平穩較快發展局面。 總體上看，2011年我國經濟發展的外部環境略好於今年。伴隨著全球經濟的溫和復甦，今年5月份以後我國主要貿易夥伴進口增速持續回落的趨勢也將逐步止跌回穩，預計2011年其進口增長將維持在10%左右。值得注意的是，我國與發達國家之間的貿易摩擦不斷增加，在重啟人民幣匯率彈性機制以後升值壓力不減，將在一定程度上對出口增長產生沖擊。同時，2010年全年出口達到30%左右的高增長，是在上年基數較低的情況下實現的。預計2011年我國出口增長將有一定幅度回落，月度出口增速呈前低後高走勢，全年出口增長15%—20%。 （二）消費實際增長穩中有降，投資增長動力依然強勁 2003年以來，我國居民實際收入保持較高增長，消費結構升級步伐加快，教育、社會保障、就業、醫療衛生等民生性財政支出快速擴張，消費預期改善，消費實際增長（社會消費品零售總額名義增長扣除商品零售價格因素）達到較高水平。2009年下半年以來，城鄉居民實際收入增速有所回調，消費刺激政策效應減弱，民生性財政支出增速回落，消費實際增速也開始下降。今年上半年，城鎮居民收入僅增長7．5%，對下半年和明年城鎮居民消費增長將形成硬約束。5月份以來民生性財政支出增長有所加快，但仍明顯低於2007年以來的平均水平。受此影響，今年三季度以後消費實際增速將穩中有降，預計2011年消費實際增長略低於今年。 今年以來，投資增長回落，但降幅不大，全年仍將達到24%左右。2011年，出口和消費實際增長水平可能有所降低，但仍處於正常、合理水平，為製造業投資增長提供了一定的需求基礎。同時，2011年是我國「十二五」規劃的開局年，各地重大規劃項目陸續開工建設，特別是中西部地區基礎設施建設空間較大，對基礎設施投資增長將形成重要支撐。影響2011年投資增長的最大不確定因素在於房地產投資。隨著房地產市場調控措施的逐步落實，投資性需求明顯回落，房價過快上漲和資產泡沫化傾向得到有效遏制，有利於房地產市場的長期健康發展。但房地產成交量的持續負增長，意味著開發商從市場銷售中獲得的資金減少，對房地產開發投資將產生一定的負面影響。打擊房地產開發企業囤地行為和嚴格控制開、竣工時間，又會刺激房地產開發企業加快開發進度。保障性住房建設力度加大，也會部分彌補房地產開發投資規模收縮對房地產投資增長的負面影響。綜合看，2011年房地產投資增長將有所回落，但不會出現深度滑坡。預計2011年投資增長將呈現前低後高走勢，全年投資增長將達到20%以上。 （三）通脹壓力趨於增強 今年物價漲幅在達到一個高點後將趨穩，並有所回落。2011年，抑制和推動物價上漲的因素同時存在，物價走勢存在較大不確定性。從抑制物價上漲的因素看：消費實際增速回調、貨幣供給回歸適度增長區間，需求拉動因素趨於弱化；今年糧食、蔬菜、水果價格漲幅較高，部分農產品價格已高於國際市場價格，明年再度大幅度上漲的空間不大；未來人民幣升值壓力加大，在一定程度上減輕了輸入型通脹壓力。 推動物價上漲的因素主要有：一是前期積累的大量流動性的消化仍需一個過程；二是目前肉、蛋產品價格已呈恢復性上漲，明年有可能繼續保持上漲態勢，成為食品價格上漲的主要推動力量；三是國內投機資金已介入部分農副產品炒作，會推動部分農副產品價格大幅度上漲；三是工資上漲將逐步從製造業向服務業傳導，以及資源類產品價格改革等，成本推動型物價上漲壓力加大；四是全球經濟溫和復甦，美元等主要貨幣匯率存在貶值的可能，將推動國際市場初級產品價格再度上漲，輸入型通脹因素不可忽視。總體看，2011年推動物價上漲的因素較多，特別是一季度以後經濟增長企穩回升，物價上漲壓力可能加大。 綜合上述分析，2011年，出口、投資和消費實際增速均出現不同程度的下降，全年經濟增長將略低於今年。從出口和投資增長可能呈前低後高走勢判斷，2011年各季度GDP增速也將呈前低後高走勢。預計2011年全年經濟增長可保持在9%左右，下半年通脹壓力加大，全年物價漲幅有望控制在4%以內。 三、宏觀經濟政策保持穩定，積極推進相關領域改革 □2011年，重新認識經濟增長與就業之間的關系，加快價格改革步伐，推進收入分配製度改革，加快建立節能減排的長效機制，改革和完善投資項目審批制度，建立房地產市場長期、健康、穩定發展機制。 2011年是「十二五」的開局之年。在經濟運行基本回歸正常增長軌道後，推動經濟結構調整和發展方式轉變的任務十分艱巨。在經濟增長與就業之間關系發生重要轉變的情況下，宏觀經濟政策為保就業而保增長的壓力將有所減輕。因此，2011年財政、貨幣政策應逐步實現由應對危機型向常規型的平穩過渡，並保持相對穩定，把更大精力放到加快推進相關領域的改革上，力爭經濟結構調整和發展方式轉變取得實質性進展。 （一）重新認識經濟增長與就業之間的關系 經過30多年持續快速發展，我國經濟運行的「基本面」正在發生變化。從經濟增長動力看，從過度依賴出口、投資轉變到更多依靠消費擴張，從工業製造業的快速擴張轉變到更多依靠服務業的發展，必然會對經濟增長速度產生影響，潛在增長率逐步下降難以避免。從勞動力供求格局看，近年來城鎮就業年均增長接近4%，每年新增就業崗位與新增城鄉勞動力供給大體相當，勞動力供給總量過剩的壓力明顯緩解。上述變化意味著經濟增長與就業之間關系的重要轉變。宏觀經濟政策為保就業而保增長的壓力將有所減輕，政策目標在保持必要增長速度的同時，應更加註重調整優化經濟結構，提高經濟增長質量；積極應對增長速度放緩和勞動力成本持續上升而產生的新情況、新問題，著力培育和提升企業的贏利能力和水平。 （二）加快價格改革步伐，依靠市場機制推動經濟結構調整 資源和要素價格扭曲，未能充分反映稀缺程度和市場供求關系，成為經濟結構調整和發展方式轉變的重大障礙。應擇機推進利率、匯率、資源性產品價格改革。目前我國實際存款利率為負，存、貸款利差較大，且普遍存在中小企業融資難的問題，可考慮適度提高存款利率，積極推進存款利率市場化，擴大貸款利率浮動范圍。在進一步加強差別化出口退稅和出口關稅的基礎上，可適當擴大人民幣匯率浮動幅度，更多地發揮匯率在優化調整出口結構等方面的綜合調節作用。進一步理順煤、電價格，完善天然氣、成品油價格形成機制，逐步提高非農用水價格。 （三）推進收入分配製度改革，積極擴大消費 推進國民收入分配製度改革，提高低收入群體的收入水平，是擴大消費的有效途徑。可選擇的政策包括：認真執行勞動合同法，切實維護勞動者合法權益，合理提高最低工資標准；促進農村土地流轉，推進宅基地流轉、置換方式創新，讓農戶合理分享土地升值收益；積極推進房產稅徵收試點，加大對高收入群體存量財產的稅收調節力度；提高政府公共服務支出和民生性轉移支付支出占政府總支出的比重，將政府支出重點更多地轉移到向全體公民提供公共產品與服務、提高低收入群體的收入水平上來。 （四）加快建立節能減排的長效機制 「十一五」期間，節能減排取得了重要成就，也初步形成了促進節能減排的機制，但還需進一步完善。近期出現的一些情況表明，節能減排對行政管理的依賴程度依然過高，依靠行政命令、實行「一刀切」的管理辦法控制能源消耗，已產生一定負面效果，而且難以持續，也容易對一些地區的發展形成不當限制。應該以市場為基礎，針對各地區資源條件、產業結構和發展階段的差異，更加公平合理分配指標，積極探索有利於結構優化、技術進步、資源消耗和污染排放逐步降低的實現機制，不斷鞏固和提高節能減排成效。可參考國際不同行業能耗、排放標准，逐步建立我國各行業鼓勵先進、淘汰落後的節能減排制度；改變偏重依靠行政手段的方法，積極創造條件開展排放權交易試點。 （五）改革和完善投資項目審批制度 合理劃分中央、地方政府投資審批許可權，重視發揮地方政府對當地項目的監管職能。政府對投資項目的管理應集中在環保、能耗、安全、質量標准等准入條件的審核上，並應實行雙向監督（項目沒有達標，政府監督項目；已經達標而不核准，企業監督政府）。簡單地從行業產能規模出發控制新項目建設，落後產能得到保護，抑制了市場競爭對產能動態優化的作用，應當加以改變。制定企業投資項目核准和備案管理條例。 （六）建立房地產市場長期、健康、穩定發展機制 我國人口眾多，可開發、利用的國土資源有限，在城市化快速推進階段房價存在上漲壓力，防止房地產市場泡沫化將是一項長期而又艱巨的任務。一方面，需要將抑制投機性需求的政策措施長期化、制度化；另一方面，需要建立多層次的城鎮居民住房供給體系，尤其是要加快保障性住房建設，滿足中低收入群體的住房需求。加快保障性住房建設，政府直接增加財政投資是必要的，也可以通過財政補貼等方式，積極引導各類社會資金參與保障性住房建設。與此同時，應相應加強保障性住房分配、使用的體制機制建設，嚴格杜絕違規佔用、謀取不正當收益的行為。

『玖』 如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)

「￥￥花園」
房地產開發項目
可
行
性
研
究
報
告

編制單位：**￥￥房地產開發有限公司
編制時間： 二OO五年二月十六日

摘 要

「￥￥花園」 項目位於**市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線佔地面積10008.4平方米（約15.01畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為聖水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。www.word98.com中國文案網
「￥￥花園」（下簡稱：本項目）擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地10008.4平方米（約15.01畝），規劃設計總建築面積 約20000平方米，其中底層商業鋪面建築面積約1500平方米，二層商業建築面積約1500平方米，住宅建築面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建築密度為35.33％，容積率2.0，綠化率為35％。
「￥￥花園」擬計劃於2005年5月起著手項目規劃及前期報建工作，於2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計於2006年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅後利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲准銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用於銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目後期工程，預計將於2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。

目 錄

1、項目概況……………………………………………………………………04
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置……………………………………04
3、市場分析和項目定位………………………………………………………05
4、規劃發展建議………………………………………………………………22
5、資源供給……………………………………………………………………24
6、項目開發組織機構、管理費用的研究……………………………………24
7、開發建設計劃………………………………………………………………25
8、項目資金來源及經濟分析…………………………………………………26
9、結論及建議…………………………………………………………………27

一、項目概況：
1、項目名稱：「￥￥花園」
開發建設單位：**￥￥房地產開發有限公司
2、項目地理位置：本項目位於**市涪城區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為聖水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。
3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在「花園•星河灣」、「小島春天花園」等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005年政府將進一步規范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場准入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100餘畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤於2005年底或2006年初動工建設並於2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。
4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進北路對面）為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。並處於「花園•星河灣」和「小島春天花園」兩大樓盤之間。

二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：
1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產開發有限公司。
2、拆遷調查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。
4、地塊交通條件調查：本項目周邊的市政路網正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過，6路、27路、39路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。

三、市場分析和項目定位：
一）、市場分析：
1、2004年**市房地產市場供給現狀分析：
1）、由於國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。2004年**市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96％。
2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22％。從施工面積構成看，其中住宅仍佔主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所佔比重下降6.3個百分點，為83％。

2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，佔住宅施工面積總量65％，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。
從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。
2003年**市住宅投資所佔比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。
3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。
4）、商品房進入市場情況：
2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場
表五：**市2004年商品房竣工面積（按用途分）
類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所佔比例 81% 17% 0.8% 1.2%
註：所佔比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例

980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4%左右。
表八：2004年商品房市場投放情況表：
年份 合計 商業 其他
合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所佔比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
註：1、所佔比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所佔比重為住宅類；商業、其他所佔比重為商品房總面積比重

從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年**市房地產市場需求現狀分析：
2004年，**市房地產市場需求總量大於2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，佔全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。佔全年銷售總面積34%。
1）、2004年，**市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷售面積情況：
年份 合計
m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高於一級市場，成為房地產市場新的增長點。
3）、消費者購成情況
隨著**市城市化進程加快，**城市居住環境及商品房小區環境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費者購成比例：
年份
銷售人群 2001年 占總
量比 2002年 占總
量比 2003年 占總
量比 2004年 占總
量比
本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％
外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％
表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：
合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716
4）、商品房銷售價格情況
2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內面積計算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

從上列表中反映出，**市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同戶型商品房銷售情況分析：

從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米范圍內仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現出戶型變小，單價上升的勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年**市商品房空置情況：
2004年**市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以內空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
註：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚佔比重為住宅類所佔比重
2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。
4、2004年**市房地產市場發展特點：
1）、房地產開發投資增幅減緩：
**市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。
2）、房價基本平穩：
幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩發展。
3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。

4）、商業用房投資勢頭強勁
2004年，**商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計，2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。佔全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。
衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。
6）、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。
7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。
5、2004年**市房地產市場存在問題：
1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的
矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變後，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由於市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處於平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所佔用成本的比重，開發商只能採取住宅保本或微虧，用提高營業用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業房產帶來極為不利的影響。
2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。如2004年下半年頁岩磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。
3）、受國家宏觀調控影響，**市房地產開發投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款准備金利率，將房地產開發項目資本金提高15個百分點，使房地產開發企業貸款受到限制。
4）、商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。2004年我市商品房開發中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。
6、2005年**市房地產市場預測：
1）、**市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。但是，
由於近年**國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現回落，有可能出現新的供應大於需求矛盾。
2）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現。經營性
土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現，招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。
3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**
市房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大於需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升，地段優越的優質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。
4）、二手房屋市場交易將繼續保持暢旺：
98年以來，**市實施住房私有化後，又出台了一系列促進住房改革
制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。
5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要採取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。
二）、項目市場定位：
1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：
為了進一步了解聖水片區房地產開發項目的整體情況，為「￥￥花園」項目開發提供數據、信息支持，而對該區域樓盤進行了市場調查，選取「花園•星河灣二期（星河聖景）」、「金達小區」、「青清怡苑」、「隨園新村二期」、「山水姻緣」等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：
項目周邊類比競爭樓盤基本資料：
1）、商業部分
①、花園「星河灣」一期（臨街或小區內底層門面）：
該項目僅一期有門面，項目位於躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建築面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。
②、金達小區（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：
該項目位於躍進北路，在本項目及「星河灣」之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建築面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的門面現未向社會公開發售，待周邊環境配套設施形成後在對外銷售。
③、青清怡苑（兩層門面）：
該項目位於躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等。現余兩套面積大於50㎡的門面未售，其門面建築面積銷售單價為5000元/㎡（優惠後銷售價）。二樓門面以建築面積2800元/㎡被個人全端。
④、山水姻緣（兩層門面）：
該項目位於高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建築面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建築面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。
由此可見，該區域門面單價總體來說不是太高，根據**市現有商業地產開發前景來說，該區域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。
2）、住宅
①、花園「星河灣」二期（2F～7F）：
花園「星河灣」小區全部完成後，小區共有住宅2000餘套，一期總體銷售情況比較好，二期於1月15日正式預售。二期單套建築面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛雙陽台），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建築面積為156㎡、二期住宅正式預售前建築面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（躍層）：1450元/㎡。小區配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/㎡。
②、金達小區（1F～7F）：
該項目住宅建築面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽台有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛雙陽台：119㎡；三室兩廳雙衛單陽台：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛雙陽台：122㎡；三室兩廳雙衛四陽台：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建築面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。
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