市場倒演算法適用對象

A. 市場法適用的對象是具有

（1）市場法能夠客觀的反映資產目前的市場情況，評估的參數、指標是直接從市場獲得的，評估值更能反映市場現實價格，評估結果被各方理解和接受。但是運用市場法需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據以及缺少對可對比數據的判斷而難以應用；所以市場法適用於能在公開市場出售且具有通用性的資產，而不適用於專用機器、設備、大部分的無形資產，受地區、環境等嚴格限制的資產的評估。

（2）成本法比較充分地考慮了資產的重置成本及損耗，評估結果更公平合理；有利於對單項資產和特定用途資產進行評估；在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛應用。但是成本法工作量大，所需數據不容易取得，不易全面准確估算。成本法主要適用於有一定歷史資料且可復制的資產。

（3）收益法能真實和較准確地反映企業資本化的價值；應用此法評估的資產價值時，易被買賣雙方所接受。但是在用收益法進行計算時，預期收益額預測難度較大，主觀性強並且還會受未來的各種無法預見的因素的影響；在評估中適用范圍較小，一般適用於對無形資產、企業整體資產和可預測未來收益的單項資產的評估。收益法在實務評估中工作的重點就是對未來收益的預測和折現，對於不同的企業不同的發展情況有不同的計算方法。

B. 市場法的市場法的具體運用

在資產評估中，按照參照物與評估對象的相近相似程度，市場法的具體方法可以分為兩類：一是直接比較法；二是間接比較法。 直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特徵與參照物的同一及若干基本特徵直接進行比較，得到兩者的基本特徵修正系數或基本特徵差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。其基本公式為：
評估對象價值=參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×……×修正系數n
或 評估對象價值=參照物成交價格±基本特徵差額1±基本特徵差額2±……±基本特徵差額n
直接比較法直觀簡潔、便於操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。
當參照物與評估對象的差異僅僅體現在某一種基本特徵上的時候，直接比較法還可能演變成以下具體的評估方法，如現行市場法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數法和成新率價格調整法等。
如果當參照物與評估對象的差異不僅僅體現在某一基本特徵上的時候，上述評估方法的運用就可以演變成參照物與評估對象各個基本特徵修正系數的計算了，如交易情況修正系數（正常交易情況÷參照物交易情況）、功能價值修正系數（評估對象生產能力÷參照物生產能力）、交易時間修正系數（評估對象的定基價格指數÷參照物的定基價格指數）和成新程度修正系數（評估對象成新率÷參照物成新率）等。
直接比較法具有適用性強、應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。
在具體操作過程中，直接比較法中使用頻率較高的有以下技術方法：（1）市場售價類比法；（2）價值比率法； 間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。該法是利用資產的國家標准、行業標准或市場標准（標准可以是綜合標准，也可以是分項標准）作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的一類評估方法。
由於間接比較法需要利用國家標准、行業或市場標准，應用起來有較多的局限，在資產評估實踐中應用並不廣泛。

C. 市場評估法適用的對象是具有交易性的房地產以下哪種不適合運用市場法進行評估

市場評估法適用的對象是具有交易性的房地產，紀念館不適合運用市場法進行評估。因為紀念館是很少發生交易的房地產,難以採用市場法估價。
市場評估法不適用條件：
1、數量少，比如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建築等。
2、交易少，比如學校、醫院、行政辦公樓等。
3、可比性差，比如在建工程等。
市場評估法兩個最基本的前提條件：
1、要有一個活躍的公開市場。
2、公開市場上要有可比的資產及其交易活動。注意這里，參照物與評估對象的可比性是運用市場法評估資產價值的重要前提。
既然市場法的基本思路是利用市場上相同或類似資產的近期交易價格進行類比，那麼，該方法運用的前提就是必須有一個交易相同或類似資產的活躍的市場。
房地產的其它評估方法：
1、成本法
房地產成本評估分為兩部分，一部分是土地成本積演算法，就是對合法取得的土地成本進行核算，然後將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一部分是房屋重置成本法，就是將房屋按照當下市場標准核算成本，同時還要考慮到開發商的利潤，最後兩者相乘得出房屋總價。
2、路線價法
這種評估方法根土地所在區域、地段等因素有很大的關系，一般同一個區域內的價值會相對穩定一些，如果知道該區域內土地的平均價值，那就可以通過臨街的距離估算出土地的價值。
3、剩餘法
這種評估方法一般用於單項房產價值評估，或者單項土地使用價值評估，計算方式也很簡單，因為總價等於土地價值加房產價值，所以只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。
4、收益法
這種評估方法的不定因素比較多，不同地區和不同的房產都會影響收益率，一般是根據收益來推算該房產的價值，計算公式為：房地產純收益/收益還原利率。
5、假設開發法
所謂假設開發是對正在開發或者還未開發的項目進行測算，然後在減掉剩餘開發項目的價值，最後得出的即是房地產的價值。
6、基準地價法
基準地價只是對土地使用權價值的評估，通常是參照已有的同類基準的土地價值進行調整，最後根據區域以及個別因素得出土地使用權價值。

D. 市場法適用的條件和范圍

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為評估。但是，市場法的應用與市場經濟的建立和發展、資產的市場化程度密切相關。在我國，隨著社會主義市場經濟的建立和完善，為市場法提供了有效的應用空間，市場法日益成為一種重要的資產評估方法。市場比較法的適用條件：僅適用於市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，並且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
市場比較法的適用范圍：從適用條件來看，主要用於地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區，從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用於評估土地的價格或價值，可用於評估土地或房地產的租金，可用於其他評估方法中有關參數的求取。
應用市場法進行資產評估可分三個步驟：市場調查，選擇參照物；因素比較，調整差異；綜合定價。
在資產評估中，按照參照物與評估對象的相近相似程度，市場法的具體方法可以分為兩類：一是直接比較法；二是間接比較法。
直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特徵與參照物的同一及若干基本特徵直接進行比較，得到兩者的基本特徵修正系數或基本特徵差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。
間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。該法是利用資產的國家標准、行業標准或市場標准（標准可以是綜合標准，也可以是分項標准）作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的一類評估方法。

E. 1. 假設開發法，市場法，收益法的本質，理論依據，適用對象，條件是什麼各種方法估價如何操作

假設開發法也稱為剩餘法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得的利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

假設開發法的本質：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發完成後的價值減去預測的後續開發建設的必要支出及應得利潤後的余額）為導向來求取房地產的價值。

假設開發法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。

假設開發法適用的估價對象：凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產開發用地）、在建工程（或者稱為房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。

運用假設開發法估價條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；②要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以

預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發完成後的價值以及後續必要支出的預測也會更加困難。

運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：

①調查分析待開發房地產狀況；

②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成後的房地產狀況；

③預測後續開發經營期；

④預測開發完成後的價值；

⑤預測後續必要支出及應得利潤；

⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比准價格 本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值

市場法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

市場法適用的估價對象 ：同類房地產較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標准廠房 房地產開發用地

市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易

市場法估價的操作步驟：

1. 搜集交易實例；

2. 選取可比實例 ；

3. 對可比實例的成交價格進行適當的處理（即修正；

4. 求取比准價格

三類修正：

交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同

市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產市場狀況不同）

房地產狀況調整——可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同

收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推本金，稱為資本化。

收益法的本質：是以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格

收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基於市場的未來所能帶來的收益。

收益法的適用的估價對象：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的潛在能力即可。

收益法估價需要具備的條件：房地產未來的收益和風險都能夠較准確地量化（預測）

收益法的操作步驟：

1. 搜集並驗證可用於預測估價對象未來收益的有關數據資料。

2. 預測估價對象的未來收益（凈收益）。

3. 求取報酬率或資本化率、收益乘數。

4. 選用適宜的收益法公式計算收益價格。

F. 市場秩序規製法的調整對象有哪些

法律分析：市場規製法是調整在國家權力直接干預市場，調節市場結構，規范市場行為，維護市場秩序，保護和促進公平競爭的過程中產生的各種經濟關系的法律規范的總稱。簡言之，市場規製法就是調整市場規制關系的法律規范的總稱。市場規製法調整具體的市場競爭,市場秩序,市場行為等具體的法律行為關系。

法律依據：《中華人民共和國反不正當競爭法》

第一條 為了促進社會主義市場經濟健康發展，鼓勵和保護公平競爭，制止不正當競爭行為，保護經營者和消費者的合法權益，制定本法。

第二條 經營者在生產經營活動中，應當遵循自願、平等、公平、誠信的原則，遵守法律和商業道德。

本法所稱的不正當競爭行為，是指經營者在生產經營活動中，違反本法規定，擾亂市場競爭秩序，損害其他經營者或者消費者的合法權益的行為。

本法所稱的經營者，是指從事商品生產、經營或者提供服務（以下所稱商品包括服務）的自然人、法人和非法人組織。

《中華人民共和國反壟斷法》

第一條 為了預防和制止壟斷行為，保護市場公平競爭，提高經濟運行效率，維護消費者利益和社會公共利益，促進社會主義市場經濟健康發展，制定本法。

第二條 中華人民共和國境內經濟活動中的壟斷行為，適用本法；中華人民共和國境外的壟斷行為，對境內市場競爭產生排除、限制影響的，適用本法。

第四條 國家制定和實施與社會主義市場經濟相適應的競爭規則，完善宏觀調控，健全統一、開放、競爭、有序的市場體系。

第五條 經營者可以通過公平競爭、自願聯合，依法實施集中，擴大經營規模，提高市場競爭能力。

第七條 國有經濟占控制地位的關系國民經濟命脈和國家安全『的行業以及依法實行專營專賣的行業，國家對其經營者的合法經營活動予以保護，並對經營者的經營行為及其商品和服務的價格依法實施監管和調控，維護消費者利益，促進技術進步。

前款規定行業的經營者應當依法經營，誠實守信，嚴格自律，接受社會公眾的監督，不得利用其控制地位或者專營專賣地位損害消費者利益。

G. 簡述市場比較法適用的條件和范圍

1、市場比較法的特點：比准價格
2、市場比較法的適用條件
僅適用於市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，並且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
3、市場比較法的適用范圍
從適用條件來看，主要用於地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區；
從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用於評估土地的價格或價值，可用於評估土地或房地產的租金，可用於其他評估方法中有關參數的求取。

H. 什麼是資產評估的現行市價法其適用范圍

現行市價法就是根據現在的市場價格評估價值。重置成本是先假設現在把評估標的物重新做一遍要花多少錢，再按標的物的新舊程度×重新做一遍要花的錢，就是重置成本。是指按市場現行價格作為價格標准，據以確定資產價格的一種資產評估方法。運用現行市價法的前提條件是：要有一個充分發育的、活躍公平的市場，尤其是二手貨市場、舊貨市場；要能找到近期的、與被評估資產相同或類似的參照物（已經成交或已標價尚未成交的均可）；要能在市場上收集到參照物的技術資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機和價格等方面的資料。凡是現行交易市場有交易的資產，均可運用現行市價法進行評估。現行市價法主要適用於單項資產交易價格的評估。

現行市價法的適用條件：一是存在著3個及3個以上具有可比性的參照物；二是價值影響因素明確並可量化。用現行市價法進行資產評估的，應當參照相同或者類似資產的市場價格評定重估價值。

1 現行市價法也稱市場比較法，是根據目前公開市場上與被評估資產相似的或可比的參照物的價格來確定被評估資產的價格。現行市價法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為估價。

評估價值=[全新參照物市場價格-(全新參照物市場價格/預計使用年限)×資產已使用年限]×調整系數
2 現行市價法主要適用於單項資產交易價格的評估。

I. 資產評估中市場評估法的適用范圍是什麼

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以採用市場法估價。