二手房增值稅的演算法

A. 二手房交易土地增值稅計算方法

法律分析：(1)以1%的稅率徵收。計算公式為應納稅額交價的1%(2)或者減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。具體方法如下：①計算增值額的扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額發土地的成本、費用建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格轉讓房地產有關的稅金政部規定的其他扣除項目。②實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

B. 二手房的房產稅怎麼算

二手房交易稅費--個人所得稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅5年之內個人所得稅計算方法：(售房收入-購房總額-本次繳納營業稅-原始契稅-合同價×1%)×20%;

註：納稅人在地稅系統中未能查詢到原值，不能正確計算應納稅額的，應採取核定徵收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。

二手房交易稅費--營業稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅營業稅計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)——免徵營業稅;

非普通住宅營業稅計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;

別墅營業稅計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;

註：購買時間是否滿2年首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證。

二手房交易稅費--契稅計算方法

納稅人：買方

普通住宅契稅計算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

非普通住宅契稅計算方法：3%，別墅契稅計算方法：4%;

註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠

二手房交易稅費--土地增值稅計算方法

納稅人：賣方

二手房交易土地增值稅稅率：5%(無法提供完全票據按金額的5%)

土地增值稅的計算方法按四進差額累進稅率計算，稅率為30%～60%

註：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅

二手房交易稅費--印花稅計算方法

納稅人：買賣雙方

二手房交易印花稅稅率：0.5%

註：從2009年至今國家暫免徵收住宅印花稅

二手房交易稅費--城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法

納稅人：賣方

二手房交易城建稅：營業稅的7%;二手房交易教育費附加稅：營業稅的3%。二手房交易地方附加稅：依各地方而定。

C. 二手房增值稅如何算

納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產的時候，應該納稅的數額一般是當期銷項稅額抵扣當期進項稅額後的余額。應該繳納稅額計算公式：應該需要納稅額等於當期銷項稅額減去當期進項稅額。當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣的時候，那麼其不足的部分可以結轉下期繼續抵扣。
【法律依據】
《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第二條 增值稅稅率：
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規定外，稅率為17%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：
1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭製品；
3.圖書、報紙、雜志、音像製品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農葯、農機、農膜；
5.國務院規定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規定的除外。
（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。
稅率的調整，由國務院決定。

D. 二手房房產增值稅交多少

二手房房產增值稅是以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。具體繳稅金額需要按照房產交易的價格來確定。

根據《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》第五條個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

二手房交易增值稅的其他規定。

《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》第八條納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（一）稅務部門監制的發票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

以上內容參考國家稅務總局——納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法

E. 二手房稅費怎麼算

二手房交易涉及的主要稅費有契稅、增值稅和個人所得稅，具體演算法如下：

1、契稅的稅率是1%-3%，首套房90平米以下的，契稅稅率為1%，首套房90平米以上的，契稅稅率為1.5%，第二套房，契稅稅率為3%。

2、增值稅及附加的稅率為5.6%，普通住宅取得房產證滿2年免徵增值稅。

3、個人所得稅的稅率可以按全額1%或提供購房發票，差額20%徵收，房產證滿五年而且是家庭唯一住房免徵個人所得稅。

另外，還需要交納交易手續費、權證登記費。交易手續費，按照房屋的面積來徵收，住宅一般為4－6元／平方米不等，由交易雙方各承擔50%；權證登記費，個人住房登記收費標准為每件80元；非住宅房屋登記收費標准為每件550元。

(5)二手房增值稅的演算法擴展閱讀：

二手房交易注意事項：

1、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

2、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限。

5、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

8、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應全面考慮。

F. 二手房交易稅費如何計算稅費計算方式

房屋買賣涉及到的稅費比較多，總而言之，有以下幾點：

房屋買賣稅費一：繳稅

主要有契稅、印花稅、營業稅、土地增值稅、個人所得稅五種。

(1)契稅是在土地、房屋發生權屬轉移時，由承受權利的單位和個人即買受人繳納的一種稅，數額為房價的3%-5%。

(2)印花稅是國家對經濟生活或經濟交往中書立或領受特定憑證的單位和個人徵收的一種稅，征稅對象是書立房地產買賣合同的訂立人、房屋所有權證和土地使用權證的領受人。

(3)營業稅是對從事經營活動納稅人的營業額(銷售額)徵收的一種流轉稅，由房屋賣方交納售價5%的營業稅。

(4)土地增值稅是在賣方出售房屋的行為符合國家土地增值稅規定時向出賣人徵收的稅。

(5)個人所得稅是賣方因房屋交易的收入，扣除成本和其他開支的所得，應交納的所得稅。

房屋買賣稅費二：收費

房地產管理部門有權收取有關費用。主要有登記費、手續費、權屬證書工本費三種。

(1)登記費是買賣房屋、辦理房屋權屬移轉登記應當交納的費用。

(2)手續費是房屋買賣雙方辦理房地產權屬登記，應當向房地產管理部門交納的費用，數額為房價的1%。

(3)權屬證書工本費是房屋買賣的買受人領取房屋所有權證、土地使用權證時應按件交納的證書工本費。

（以上回答發布於2017-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 二手房交易的稅費怎麼計算

二手房買賣交易過程中，需要交哪些稅費，是由買賣雙方的房屋情況決定的。

1、若是業主這邊房產證的下證日期或是契稅發票日期已經滿五年，且是業主家庭名下在山東省范圍內唯一一套房產，而買方在本行政區域內無住房，那麼需要交納網簽價1.5%的契稅，若是買方在本行政區域內有住房，則需要繳納網簽價2%的契稅。

2、若是業主這邊房產證滿兩年但不滿五年，或是滿五年但非業主家庭名下在山東省范圍內唯一住房，那麼需要繳納網簽價1%的個人所得稅，契稅繳納方式同上。

3、若是業主這邊房產證不滿兩年，則需要繳納網簽價除以1.05%乘以5.6%的增值稅，網簽價除以1.05%乘以1%的個人所得稅，本行政區域內無住宅的，繳納網簽價除以1.05%乘以1.5%的契稅，本行政區域內已有一套住宅的，繳納網簽價除以1.05%乘以2%的契稅。

4、若是此房為房改房，或是不能核實土地性質，則需要繳納網簽價1%的土地出讓金。若是房改房需要測繪的，則收取測繪後面積每平1.36的測繪費。登記費80.有共有人的，增加10元。

每套房子的情況都有所不同，建議您就本套房子的具體情況，咨詢經紀人。

希望我的解答能夠幫助到您，祝您生活愉快。